如何在德州更换出租房保险

简短回答。 在德州，出租房保单通常可以在续保之前更换。先让新保单生效，再取消旧保单，并让取消在新保单开始的同一天生效，这样就不会有保障空档。自 2026 年 9 月 1 日起，持有德州执照的保险公司必须按比例（pro rata）退还未使用的保费，即按未使用的天数计算。

如果由托管账户（Escrow）付款，请告诉您的贷款机构。退费最迟须在取消日期或保险公司收到您申请之日（以较晚者为准）后的第 15 个工作日支付。这些规则很可能也适用于 Surplus Lines 保险（非认可市场，Non-Admitted）的保单，但尚无定论；请对照保单确认，或者欢迎向我们询问（见第 3 步）。旧保单期间发生的损坏，其理赔仍由原来的保险公司处理。

第 1 步：取消任何保单之前，先把新保单安排好

德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）用一句话给出了建议：“在拿到新保单或书面的保障证明之前，千万不要取消保单”（TDI，选购建议）。

在做决定之前，请逐一对照保单类型（Policy Form）比较两份保单，而不是只比价格。一份没有责任保障、风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible）更高，或屋顶按实际现金价值（Actual Cash Value，ACV）赔付的报价，是另一种产品。请参阅德州出租房保险：DP-3 房东保单保什么、德州风灾与冰雹自付额详解和德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本。

第 2 步：把日期对齐，不留保障空档

选定一个日期：新保单的生效日期。请原来的保险公司在同一天取消旧保单。保险公司可能会问您有没有过没有保险的日子，所以请核对两个日期完全一致。

在 TDI 的住宅保单条款，即德州住宅保单第三号标准格式（TDP-3，最近一次修订于 2002 年；如今很多保险公司使用自己获批的条款）中，您“可以随时取消本保单，只需将取消生效的日期通知我们”（TDP-3，取消（Cancellation））。其他条款也有类似的措辞。请以书面形式提出申请，并保留一份副本。

在您想要的日期之前发出申请。 保险公司是否接受早于您申请日期的取消日期，由保险公司和保单决定，所以不要指望能选择一个过去的日期。

第 3 步：了解退费

持有德州执照的住宅财产保险公司必须在 15 个工作日内支付取消保单的退费（Ins. Code §558.002），而且自 2026 年 9 月 1 日起，必须按比例计算退费（28 TAC §5.7015）。Surplus Lines 保险公司的情况见下文。德州有两条规则共同起作用：

• 期限。 “保险公司应不迟于取消生效日后第 15 个工作日，将任何未满期保费的相应部分退还给保单持有人”，这适用于住宅财产保单（Ins. Code §558.002(d)）。未满期保费（Unearned Premium）是您为取消之后的天数所付的那部分保费。该法对“住宅财产保险”的定义包括“住宅火灾及相关险种保单”（residential fire and allied lines policy）（Ins. Code §2301.051）；我们的理解是，出租房的住宅保单（Dwelling Policy）属于这一范围。15 个工作日从保险公司收到您的申请时开始计算；如果取消日期更晚，则从取消日期开始（28 TAC §5.7015(b)）；这条规定并不改变取消日期本身。
• 金额。 “未满期保费必须按比例计算”（28 TAC §5.7015(a)）。TDI 的规章通过令解释说，这实际上禁止了“短期费率”（short rate）条款，这类条款曾让保险公司保留超过按比例计算的部分。

这有两点限制：

• 这条规定并不禁止保险公司保留“为签发保单所产生的、无法以其他方式收回的费用而保留的已赚金额，例如最低保留保费”（§5.7015(e)）。TDI 的规章通过令说，这笔金额必须写在保险公司的费率或规则备案中。这是保单一旦取消、保险公司都会保留的最低金额，也叫最低已赚保费（Minimum Earned Premium）。
• 保险公司可以把退费“作为抵扣，用于同一保单下其他应付的保费，除非保单持有人另有要求”（§5.7015(c)）。

举例说明。 一份 365 天的保单在第 100 天取消，365 天中有 265 天未使用，所以按比例计算的退费是 265/365，约为保费的 73%，再减去保单允许的任何最低保留保费。

Surplus Lines 保单。 德州有些房东保单由 Surplus Lines 保险公司承保，这些公司没有在德州持牌（即未获准在德州经营，authorized）。第 558 章对“保险公司”的定义明确包括“符合资格的 Surplus Lines 保险公司”（§558.001），所以 15 个工作日的期限和按比例计算的规则很可能也适用于 Surplus Lines 保单，但这一点尚无定论：该规定本身的条文只说“保险公司”。Surplus Lines 保单往往规定了自己的最低已赚保费。请在取消之前对照保单的取消条款确认，或者欢迎向我们询问。

第 4 步：贷款机构从托管账户付款时如何更换

您的贷款机构，或为您的贷款提供服务的贷款服务机构（Servicer，即您每月还款的对象），会支付它存档中的保险账单。更换时：

• 决定新保单由托管账户支付，还是由您自己支付；
• 如果由托管账户支付，新保单应向您的贷款机构开账单；
• 如果您自己支付，请先告诉贷款机构，再付款；
• 提交新的保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page），通常是通过贷款机构的保险追踪网站。

旧保单的退费可能退给您，也可能通过贷款机构退回，取决于保险公司和贷款的情况。详情，以及什么是贷款机构强制代投的保险（Lender-Placed / Force-Placed）：德州出租房保险：房贷与托管账户（Escrow）和强制代投保险。

未结理赔和最近的理赔

未结理赔仍由原来的保险公司处理。 TDP-3 写明：“本保单仅适用于在保险期间内发生的损失”（TDP-3，条件（Conditions））。旧保单有效期间发生的损坏，要在旧保单下提出理赔，无论您之后是否已经更换。在理赔结案之前，请保留旧保单的声明页和条款文件（Forms）。

更换之前先报告损坏。 在新保单开始之前发生的损坏，一般不在新保单的保障范围内。如果您知道有风暴造成的损坏，请先向目前的保险公司报告。

如实回答理赔记录方面的问题。 新的保险公司通常会询问以往的理赔。根据 TDP-3，如果您故意隐瞒重要事实或对其作失实陈述（Misrepresentation），保单对您无效；其他条款也有类似的条件。德州法律规定，只有当该事实对风险具有重要性，或促成了损失时，保险公司才能以此为由（Ins. Code §705.004）。

改在续保时更换

在续保日更换可以完全避免退费，这往往是最简单的做法。如果持有德州执照的保险公司决定不予续保房主保险（Homeowners）保单，或独栋住宅、双拼住宅（duplex）的住宅保单，它必须不迟于保单到期前第 60 天寄出通知。这适用于 2024 年 1 月 1 日或之后购买或续保的保单；在此之前是 30 天（Ins. Code §551.105；HB 1900，第 3 节）。如果您收到了这样的通知：在德州遇到不予续保或保单被取消？

简短清单

• 新保单已签发，或已拿到书面的保障证明
• 已书面取消旧保单，生效日期为新保单的开始日期
• 已查看旧保单的最低已赚保费或最低保留保费（Minimum Earned / Retained Premium）
• 已告诉贷款机构由谁付款，并提交了新的保单声明页（Declarations Page）
• 已知的损坏在更换之前已向原来的保险公司报告

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们不是保险公司。退费由您的保险公司支付，理赔由保单上列名的保险公司处理。如果您在考虑更换，请通过联系页面与我们联系，我们会在您决定之前，和您一起查看两份保单。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。