德州出租房保险：DP-3 房东保单保什么

简短回答。 DP-3 是“特殊型”（special form）住宅保单，在德州常用来为出租房投保。除保单排除的原因外，建筑物因任何原因造成的损失都在保障范围内。德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）的标准条款（TDP-3）不包含责任保障，所以请确认您的保单包含这一项。

DP-3 属于住宅保单（Dwelling Policy），常被称为房东保单（landlord policy），而不是房主保险（Homeowners）。很多房东保单会在保障范围内的损失修复期间，帮助弥补您损失的租金。DP-3 通常把盗窃、洪水、地基移动和租客的物品排除在外。某一份保单具体保什么，由保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page，即保单的摘要页）和它所附的条款文件（Forms）决定。

从房主保险转为房东保险

大多数房主保险是为您自己居住的房屋设计的；德州保险局（TDI）提醒：“大多数房主保险不会承保出租房屋的损坏，或者可能会限制其赔付范围。”（TDI，《出租您的房屋？》）租客搬进来时，请告知您的保险公司或保险代理人，并把这套房子转到房东保单上。有哪些变化、何时更换：德州房主保险与房东保险的区别。

DP-1、DP-2、DP-3：先看保单类型，再看价格

住宅保单有三种标准类型。比较两份报价时，先逐一对照保单类型，再比较价格。 DP-1 和 DP-3 是不同的产品，保障范围更窄的保单保得更少。

其他保险公司的条款计算赔付的方式可能不同，所以请阅读您拿到的保单中关于损失赔付计算（Loss Settlement）的部分。

德州的不同之处。 德州保险局（TDI）有自己的一套标准德州住宅保单条款（Texas Dwelling Policy，TDP-1、TDP-2、TDP-3；最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它们，但如今很多公司使用自己获批的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）则使用它们自己的条款。TDI 曾把一份这样备案的条款“DP 00 03TX”描述为“类似于德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3）”（TDI 局长令（Commissioner's Order）No. 03-0110，2003 年）。我们在这些指南中引用 TDI 的条款，是因为它是公开的。保障项目的字母编号也不一样：在 TDI 的条款上，保障 B（Coverage B）是个人财产（Personal Property）（TDP-3），而很多其他 DP-3 条款用保障 B 表示其他建筑物（Other Structures）。比较两份保单时，请按保障名称对照，而不是按字母。

DP-3 通常保什么

重置成本有一个条件。 按照 TDI 的条款，房屋损失要完全按重置成本计算赔付，前提是出险时房屋保险限额至少达到完整重置成本的 80%。低于这一比例时，它按比例支付损失的一部分，或者支付损坏部分的实际现金价值，以较高者为准（TDP-3）。其他条款也有类似规定。房屋保险限额多年不变、而重建成本一路上涨，是出租房不知不觉变成保额不足的途径之一。

屋顶理赔怎么赔

重置成本按今天的维修费用计算，扣除您的自付额（Deductible，也常称免赔额），与屋顶年限无关；实际现金价值则要先扣除折旧（“因磨损和使用年限造成的价值减少”），所以对于较旧的屋顶，剩下的可能很少甚至没有（TDI 房屋保险指南）。TDI 提醒：“随着屋顶老化，一些保险公司会改为按实际现金价值赔付”（TDI，《保险与您的屋顶》）。TDI 的计算示例、屋顶按年限赔付比例表（Roof Payment Schedule）以及续保时要检查的内容，见德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本。如果您更换了屋顶，请告诉您的保险代理人。

DP-3 通常不保什么

1. 责任，除非保单包含。 TDI 的住宅保单条款是财产保险条款，没有责任部分。很多保险公司会在房东保单里包含场所责任；有些则不包含。如果您的报价上没有责任限额，请把它当作一个需要追问的信号，而不是无关紧要的空白栏。见德州房东责任保险。
2. 您的物品被盗。 TDI 的条款写道：“对于任何财产的盗窃损失……如果该财产在损失发生时不是任何建筑物的组成部分，我们不予承保。”有些保险公司提供有限盗窃保障（Limited Theft Coverage）作为可选项。
3. 租客的物品。 TDI 告诉租客：“您房东的保险不会承保您的个人物品”（TDI，租客保险）。租约可以要求租客购买租客保险（Renters Insurance）。见德州房东保险与租客保险的区别。
4. 洪水。 “大多数房屋保单不承保洪水造成的损失”，而且“大多数洪水保单有 30 天的等待期”（TDI 房屋保险指南）。见德州出租房的水损与洪水保险。
5. 地基移动。 TDI 的条款把地面移动（Earth Movement），以及地基沉降或开裂造成的损失排除在外。在德州中部的黏土地区，这项除外责任（Exclusion）很重要。由保障范围内的漏水引起的地基损坏是另一个问题：TDI 曾表示它的条款承保这种损坏，并指出另一家保险公司备案的条款对此加以限制（TDI 局长令 No. 03-0110）；其他条款也可能对此加以限制。
6. 正常磨损（Wear and Tear）和日常维护。 修理老化的屋顶、失灵的部件或漏水的水管本身，一般是业主自己的开支，即使它造成的损坏可能在保障范围内。隐蔽的缓慢渗漏如何处理，取决于保单条款；见德州出租房的水损与洪水保险。
7. 长期空置。 按照 TDI 的条款，如果建筑物“在损失发生前紧接着连续空置（Vacant）60 天”，火灾和雷击，以及故意破坏或恶意损毁（Vandalism or Malicious Mischief），都不在保障范围内，除非附加条款（Endorsement，附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件）另有规定。其他条款以及一些保险公司自己的规则，也有各自的空置限制。在两任租客之间空档较长或进行翻修之前，请告诉您的保险公司或保险代理人。见德州空置出租房的保险。
8. 短期住客，除非保险公司知情。 按晚或按周出租，与 12 个月的租约是不同的风险。见德州短租房保险。

两个自付额，而不是一个

德州的出租房保单往往另设一个风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible），与其他理赔适用的固定金额自付额并存，而且它可能是房屋保险限额的一个百分比，而不是一个美元金额（TDI，自付额）。房屋保险限额为 $300,000 时，2% 的风灾与冰雹自付额就是 $6,000。完整解释以及 TDI 自己的例子：德州风灾与冰雹自付额详解。

房东报价上的 Surplus Lines 是什么意思

德州有些房东保单由 Surplus Lines 保险公司承保。TDI 把它们描述为“为德州的保险公司不愿承保的风险提供保险的州外公司。它们虽然没有德州执照，但必须符合州的标准才能在这里销售保险”（TDI 房屋保险指南）。购买之前，请了解四件事：

• 德州只有在尽力寻找（diligent effort）之后，仍无法从持有德州执照的保险公司找到保障时，才允许使用 Surplus Lines 保单（Ins. Code §981.004）。TDI 说，保险代理人“在向您出售 Surplus Lines 保单之前，必须尽力寻找持有德州执照的公司提供保障”。
• 保单必须附有一项通知，说明 TDI “不审计提供此保障的 Surplus Lines 保险公司的财务，也不审查其偿付能力，而且该保险公司不是财产和意外险担保协会的成员”（Ins. Code §981.101）。
• 如果德州是您的居住州（home state），保费需缴纳 4.85% 的 Surplus Lines 税（Ins. Code §225.004）；如果您住在德州，德州就是您的居住州；如果保单承保的全部财产都在德州，德州也是居住州，例如住在其他州的业主为自己在德州的一套出租房投保的保单（§225.001(4)）；否则可能适用另一个州的税。另外还有一笔小额的 Surplus Lines 备案手续费（Stamping Fee）（SLTX），也可能有保单手续费。请比较总价，而不只是保费。
• 这是另一种类型的合同，您应当清楚自己买的是哪一种。这项通知在保单上是什么样子：看懂您的保单声明页。

下次续保之前：简短清单

• 是哪种保单类型：DP-1、DP-2 还是 DP-3？
• 保单上有没有责任保障？限额是多少？
• 风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible）换算成美元是多少，以及其他所有风险自付额（All Other Perils，AOP）
• 屋顶如何计算赔付：重置成本（Replacement Cost）、实际现金价值（Actual Cash Value，ACV），还是按年限？（屋顶年限）
• 记名被保险人（Named Insured）与房产契据上的业主一致（LLC 名下的出租房）
• 房屋保险限额（Dwelling Limit）是否仍反映今天的重建成本？
• 租金损失（Loss of Rent）：金额多少，保多久？
• 房子是否短期出租（短租），保险公司是否知情？
• 保险公司是在德州持牌的（Admitted）还是 Surplus Lines，有哪些手续费和税？
• 租约是否要求租客购买租客保险（Renters Insurance）？

在 AIV Insurance，我们会在您做选择之前，用通俗易懂的语言解释您的房东保单包含什么。遇到不熟悉的术语？请查看术语表。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。