房东基础知识
如何看懂德州出租房的保单声明页
AIV Insurance LLC · 更新于 · 我们如何撰写（英文）
本文译自英文指南。如两者有出入，以英文指南为准。 阅读英文指南
简短回答。 保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page）是保单最前面的摘要页。请核对：谁是被保险人、出租房的地址、保单日期、保单类型（DP-1、DP-2 或 DP-3）、每一项保障及其限额、两个自付额（Deductible）、所附条款文件（Forms）的清单、您的贷款机构和贷款号码，以及含手续费和税的总额。保障范围由所附的条款文件决定。
一份保单往往有几十页；声明页是专门针对您这栋房子写的那一部分。德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）说，它“概述您的保障项目和自付额”，把它放在手边，在您“提出理赔、续保，或选购新保单”时会有帮助（TDI，如何看懂您的保单声明页）。TDI 的这些页面是针对房屋保险和汽车保险写的。房东保单的声明页涵盖同样的内容，还多了几行对出租房很重要的信息：保单类型（DP-1、DP-2 或 DP-3）、公平租金价值（Fair Rental Value，即保障范围内的损失修复期间损失的租金）、房屋的用途（租客居住、短期出租或长期出租），有些保单上还有一份 Surplus Lines 通知。
在哪里找到它
它随保单一起提供给您。请查看您的电子邮件或保险公司的网上账户，或者问您的保险代理人。如果您有房贷，您的贷款机构通常也有一份，因为贷款机构接受声明页（或保险凭证，Certificate of Insurance）作为保险证明。声明页可能不止一页，而且每次续保都会附上一份新的：请看新的那份，而不是去年的。
视频为英文。
谁是被保险人：记名被保险人（Named Insured）
记名被保险人是保单的签发对象（个人或公司），也就是保单里的“您”。在 TDI 的标准住宅保单条款中，“您”是指“声明页上列明的‘记名被保险人’”以及住在同一户中的配偶（TDP-3，定义（Definitions））。TDI 有自己的一套标准德州住宅保单（Texas Dwelling Policy）条款（TDP-1、TDP-2、TDP-3；最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它们，但如今很多公司使用自己备案的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）则使用它们自己的条款；我们引用 TDI 的条款，是因为它是公开的。
需要核对的地方：名字与房产契据上的房屋所有人一致，而且契据上的每一位共同所有人都已列名。如果出租房归一家有限责任公司（LLC）所有，记名被保险人应当是这家 LLC，而不是您个人。如果房子归一个信托（Trust）所有，记名被保险人通常是受托人，并注明其受托人身份；请问清楚保险公司如何写明。请参阅德州 LLC 名下出租房的保险。
房产：保单所列地址（Described Location）
声明页会列出投保地址，往往还有建造年份、面积（平方英尺）、建筑结构、屋顶的年限和房屋的用途。TDI 对这些细节的建议是：“如果其中任何一项不正确，请告诉您的保险代理人”（TDI）。
需要核对的地方：
- 地址，双拼住宅（duplex）还要包括单元号。
- 房屋的用途。 声明页上可能写着租客居住（Tenant-Occupied）、业主自住（Owner-Occupied）、短期出租（Short-Term）或长期出租（Long-Term）。按晚出租的房子，与签了 12 个月租约的房子，风险不同，所以请告诉您的保险公司或保险代理人属于哪一种。请参阅德州短租房保险。
- 屋顶的年限。它可能影响屋顶理赔的赔付方式（见下文）。
保险期间（Policy Period）
声明页列出本期保单的起止日期。TDI 的条款说，保单“仅适用于在保险期间内发生的损失”。
需要核对的地方：新一期保单的开始日期，与旧一期的结束日期是同一天。哪怕只差一天，那一天也没有保障，而且以后的保险公司可能会问您的保障是否连续。更换保险时，请先让新保单生效，再取消旧保单；请参阅如何在德州更换出租房保险。
保单类型：DP-1、DP-2 还是 DP-3
这是声明页上最重要的一行，也往往最难找到。它可能出现在靠近顶部的地方（“Dwelling Special Form”、“DP-3”），也可能只以条款编号的形式出现在条款文件清单里。TDI 的标准条款是 TDP-1、TDP-2 和 TDP-3；其他条款则带有 DP 00 01、DP 00 02 和 DP 00 03 这样的编号，有时还带有州的后缀。2003 年，TDI 批准采用了一家保险公司的条款 DP 00 03TX，并称它“类似于德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3）”（TDI 第 03-0110 号令）。
| 保单类型（Policy Form） | 简要说明 |
|---|---|
| DP-1（基本型，Basic） | 只承保少数几种列明的损失原因，例如火灾和雷击；其他原因须另行加保才在保障范围内 |
| DP-2（广泛型，Broad） | 列明的损失原因更多 |
| DP-3（特殊型，Special） | 除保单排除的原因外，房屋因任何原因造成的损失都在保障范围内 |
在基本型条款下，声明页本身就可能决定哪些损失在保障范围内。TDI 的基本型条款（TDP-1）规定，风灾、冰雹、烟熏和其他几种损失原因，只有“在声明页上列明其保费时”才在保障范围内，故意破坏（Vandalism）也是同样的处理方式（TDP-1，承保风险（Perils Insured Against））。在这份条款下，声明页上没有风灾与冰雹的保费一行，就意味着没有风灾与冰雹的保障。
每种保单类型保什么：德州出租房保险：DP-3 房东保单保什么。
保障项目与限额
每一项保障都有一个限额，即保单为该项保障赔付的最高金额。TDI 的条款说，保险“适用于保单所列地址，以及列明了保险限额的保障项目”。声明页上没有列出限额的保障项目，一般不在这份保单上，除非条款把它设定为房屋保险限额（Dwelling Limit，即房屋本身的投保金额）的一个百分比。在 TDI 的条款中，其他建筑物（Other Structures，房屋保险限额的 10%，在房屋保险限额之外另计）和租金损失（Loss of Rent，最多为房屋保险限额的 20%，包含在房屋保险限额之内）就是这样设定的，声明页上没有它们单独的一行（TDP-3，保障项目（Coverages））。
| 您可能看到的一行 | 用途 | 需要核对的地方 |
|---|---|---|
| 住宅主体（Dwelling） | 重建房屋 | 接近今天的重建成本，而不是售价。在 TDI 的条款下，能否完全按重置成本赔付，取决于这个限额是否至少达到重建成本的 80%。 |
| 其他建筑物（Other Structures） | 独立车库、围栏、储物棚 | 往往是房屋保险限额的一个百分比（TDI 的条款为 10%） |
| 个人财产（Personal Property） | 您自己放在出租房里的物品，例如带家具出租的房子里的家具，或洗衣机和烘干机 | 不包括租客的物品。在 TDI 的条款下，您作为房东所拥有的冰箱和炉灶算作住宅的一部分。 |
| 公平租金价值（Fair Rental Value）或使用损失（Loss of Use） | 保障范围内的损失修复期间损失的租金 | 限额，或条款允许的房屋保险限额百分比（TDI 的条款为 20%），或者以月数计的期限。具体怎么运作 |
| 责任保障（场所责任，Premises Liability） | 有人声称在该房产上受伤而提出的索赔 | 很多房东保单包含这一项；有些不包含。关于责任保障的更多内容 |
| 他人医疗费用（Medical Payments） | 有人在该房产上受伤后的小额医疗账单 | 不能代替责任保障 |
按名称比较保障项目，而不是按字母比较。在 TDI 的条款中，保障 B（Coverage B）是个人财产；在很多其他条款中，保障 B 是其他建筑物。
理赔如何赔付：重置成本还是实际现金价值
有些声明页会写明房屋和屋顶按什么方式赔付；有些则留给条款文件清单去说明。重置成本（Replacement Cost）按今天的修复费用赔付，再减去自付额。实际现金价值（Actual Cash Value，ACV）则先扣除折旧（“因磨损和使用年限造成的价值减少”）（TDI 房屋保险指南）。屋顶的赔付计算方式可能与房屋其他部分不同，有时是按屋顶年限的比例表赔付，这由一份附加条款（Endorsement，附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件）加入。请参阅德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本。
两个自付额
TDI：“对于风灾和冰雹（龙卷风和飓风）造成的损坏，以及火灾、盗窃等‘其他风险’，您可能有各自单独的自付额”（TDI）。
- 风灾与冰雹（Wind/Hail）：往往是房屋保险限额的一个百分比，而不是损失金额的百分比。用这个百分比乘以房屋保险限额，就是您以美元计的风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible）。
- 其他所有风险（All Other Perils，AOP，即其他一切损失）：通常是一个固定金额。
- 有时还有第三个，用于排水倒灌（Water Back-Up）等附加保障。
对于持有德州执照的保险公司签发的保单，声明页必须列出每一类自付额，“写明每一项自付额的确切美元金额”，还必须指明任何可能改变自付额的条款（Ins. Code §2301.056）。这一章是针对获准在德州经营（authorized）的保险公司写的；Surplus Lines 保险公司、TWIA（德州风灾保险协会）和德州 FAIR Plan 不受这条规定约束（§2301.051），所以它们的声明页可能只列出百分比。在 TDI 的条款下，自付额不适用于火灾或雷击；其他条款有所不同。完整的解释：德州风灾与冰雹自付额详解。
附加条款与条款文件清单
大多数声明页在靠近末尾的地方，会按编号和版本日期列出保单所附的每一份条款文件。TDI：“如果您有额外的保障，它很可能列在靠近末尾的地方。”这份清单就是保单本身。声明页只是对它的概述；保什么、不保什么，由条款文件说明。
出租房保单上值得认得的条款文件：
- 基本条款（DP-1、DP-2、DP-3，或保险公司的同类条款）；
- 责任保障，如果它是单独的一份条款文件；
- 关于屋顶赔付计算方式的附加条款，或屋顶按年限赔付比例表（Roof Age Schedule）；
- 排水倒灌（Water Back-Up），或隐蔽漏水（Hidden Water）或渗漏（Seepage）；
- 有限盗窃保障（Limited Theft Coverage）；
- 故意破坏，如果基本条款需要另行加保；
- 空置许可附加条款（Vacancy Permit，一份在房子空置期间、在一段约定时间内让保障继续有效的附加条款）；
- 任何关于房屋共享（home-sharing）或短期出租的条款。
如果从条款文件的标题看不出它的作用，请向您的保险代理人或保险公司索取这份条款文件的副本。
您的贷款机构：抵押权人（Mortgagee）
声明页会把您的贷款机构列为抵押权人，后面往往跟着“ISAOA/ATIMA”，这是“its successors and/or assigns, as their interests may appear”（其继承人和/或受让人，以其权益为限）的缩写，还会列出您的贷款号码和贷款机构的地址。在 TDI 的条款下，建筑物在保障范围内的损失会“以其权益为限，向保单声明页上列明的抵押权人”支付，而且保单被取消时，必须通知在声明页上列名的抵押权人（TDP-3，抵押条款（Mortgage Clause））。TDI 还说，如果您的房子还有房贷没有还清，保险公司“会把修理款支票同时开给您和您的房贷公司”（TDI 房屋保险指南）。
需要核对的地方：贷款机构的名称按贷款机构自己的写法、贷款号码，以及地址。贷款号码错了，贷款机构可能无法把声明页与您的贷款对上，可能会把房子当作没有保险。已经还清的贷款所对应的贷款机构应当删除。如果您的贷款机构从托管账户（Escrow）付款，声明页上可能写着“mortgagee billed”（由贷款机构付款）。更多内容：德州出租房保险：房贷与托管账户（Escrow）。
保费、手续费和税
声明页会列出保费，往往按保障项目逐项列出，还有任何折扣。请留意旁边列出的任何手续费。如果是 Surplus Lines 保单，请找以下几行单独列出的项目：
- Surplus Lines 税。 当德州是被保险人的居住州（home state）时，税额为保费的 4.85%（Ins. Code §225.004）。记名被保险人住在德州时，德州就是居住州（对于 LLC 或其他公司，是指其主要营业地在德州）。保单承保的全部财产都在德州时，德州也是居住州，例如住在其他州的业主为自己在德州的一套出租房投保的保单（§225.001(4)）。在其他情况下，可能改为适用另一个州的税。
- Surplus Lines 备案手续费（Stamping Fee）：一项按较小百分比收取的费用，经德州 Surplus Lines 备案办公室（SLTX）收取。
- 保单手续费或检查费，如果保险公司收取的话。
比较两份报价时，请比较总额，而且只有在核对过保单类型、限额和自付额都一致之后，才去比较。
Surplus Lines 通知
德州有些出租房保单由 Surplus Lines 保险公司承保：TDI 把它们描述为“为德州的保险公司不愿承保的风险提供保险的州外公司”（TDI 房屋保险指南）。每一份 Surplus Lines 保单都必须写明：本保单“是由一家未获许可在本州经营保险业务的保险公司承保”；TDI“不审计该 Surplus Lines 保险公司的财务，也不审查其偿付能力”；该保险公司“不是财产和意外险担保协会的成员”；以及适用的税率。它还必须列出保费、税，以及被保险人、保险公司和保险代理人的名称和地址（Ins. Code §981.101）。
需要核对的地方：如果您看到这份通知，您的保单就是 Surplus Lines 保单，上面说的手续费和税都适用。如果声明页提到了 Surplus Lines 税，却没有这份通知，请向您的保险代理人索取完整的保单文件。有些声明页还会列出另一家负责管理该保险项目的公司；支付理赔的是保险公司，理赔请按保单上给出的联系方式提出。
需要警惕的信号
| 您看到的情况 | 为什么重要 | 怎么做 |
|---|---|---|
| DP-1 或基本型条款，而您以为自己买的是 DP-3 | 承保的损失原因少得多 | 在比较价格之前，先问您的保险代理人这份条款保什么 |
| 没有责任保障这一行 | 这份保单可能完全没有责任保障 | 确认它是包含在内、在另一份条款文件上，还是根本没有 |
| 屋顶按实际现金价值赔付，或有屋顶按年限赔付比例表 | 较旧的屋顶扣除折旧后可能赔得很少 | 在风暴来临之前，问您的保险代理人屋顶理赔会怎样赔付 |
| 风灾与冰雹自付额只写了百分比 | 折合成美元可能是一大笔钱 | 用它乘以房屋保险限额 |
| 贷款机构写错、是以前的贷款机构，或贷款号码错误 | 保险证明可能对不上，而且理赔支票上会写贷款机构的名字 | 把正确的信息发给保险公司 |
| 记名被保险人是您，但房子归一家 LLC 所有 | 保单的赔付以记名被保险人在房屋中的权益为限，而这时这一权益就可能受到质疑 | 请您的保险代理人更正 |
| 写的是业主自住或长期出租，而实际上住客按晚入住 | 声明页上的用途与房子的实际情况不符 | 告诉您的保险公司或保险代理人房子是怎样出租的 |
| 旧一期结束与新一期开始之间有空档 | 有几天没有保障 | 请新的保险公司从旧保单的结束日期开始承保 |
| 基本型条款，但没有列出风灾与冰雹的保费 | 按 TDI 的基本型条款，风灾和冰雹不在保障范围内 | 现在就问您的保险代理人 |
简短清单
- 记名被保险人（Named Insured）与房产契据上的所有人一致
- 地址、单元号和用途（租客居住、短期出租或长期出租）正确
- 日期与上一期之间没有保障空档
- 保单类型（Policy Form）是 DP-3 或同等条款，或者您知道为什么不是
- 房屋保险限额（Dwelling Limit）反映今天的重建成本
- 列明了责任保障的限额
- 两个自付额都清楚，风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible）已换算成美元
- 知道屋顶的赔付计算方式（Settlement Basis）
- 贷款机构的名称和贷款号码正确
- 用来比较的是含手续费和税的总额
AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们不是保险公司，保障范围以您的保单为准。我们可以和您一起逐行查看您的保单声明页；一份 PDF 或一张清晰的手机照片就够了。请通过联系页面或 hello@aivinsurance.com 与我们联系，我们会告诉您如何发给我们。
本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。
常见问题
什么是保单声明页？
德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）称它为“您保单的第一页”，并说它“载有您保单的摘要，包括您的保障项目、金额限额和自付额”（TDI）。在房东保单上，它还列明谁是被保险人、出租房的地址、保单日期、贷款机构和保费。
我的保单声明页在哪里找？
它随保单一起提供给您。请查看您的电子邮件或保险公司的网上账户，或者问您的保险代理人。您的贷款机构可能也有一份，因为它通常会收到一份声明页（或一份保险凭证）作为保险证明。
怎么知道我的房东保单是 DP-1 还是 DP-3？
在保单声明页上或其所附条款文件的清单里，找保单条款的名称或编号。德州的标准条款是 TDP-1、TDP-2 和 TDP-3；其他条款则带有编号，例如特殊型条款的 DP 00 03。如果声明页上没有写明，请在比较价格之前先问您的保险代理人：DP-1 承保的损失原因要少得多。
为什么我的保单声明页上有两个自付额？
德州很多出租房保单对风灾和冰雹设一个自付额，对其他所有损失另设一个。风灾与冰雹自付额往往是房屋保险限额（即房屋本身的投保金额）的一个百分比。持有德州执照的保险公司的声明页必须“写明每一项自付额的确切美元金额”（Ins. Code §2301.056）；Surplus Lines 保单的声明页可能只列出百分比。
保单声明页上的“mortgagee”（抵押权人）是什么意思？
抵押权人就是您的贷款机构。按德州保险局的标准住宅保单条款，建筑物在保障范围内的损失会“以其权益为限，向保单声明页上列明的抵押权人”支付（TDP-3），所以请核对贷款机构的名称和您的贷款号码是否正确。
我的保单声明页上的 Surplus Lines 通知是什么？
这是德州法律要求每一份 Surplus Lines 保单都必须附上的声明。它说明该保险公司“未获许可在本州经营保险业务”，TDI 不审计其财务，它“不是财产和意外险担保协会的成员”，并写明适用的税率（Ins. Code §981.101）。它告诉您承保的是哪一类保险公司。
资料来源
- 德州保险局（TDI），《如何看懂您的汽车或房屋保险的保单声明页》（How to read your auto or home insurance declarations page，2026 年 1 月 30 日更新）
- 德州保险局（TDI），《房屋保险指南》（Home insurance guide，cb025，2026 年 6 月 1 日更新）
- 德州保险局（TDI），德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3，2002 年 1 月 1 日修订），由德州独立保险代理人协会（Independent Insurance Agents of Texas）转载
- 德州保险局（TDI），德州住宅保单第一号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 1，TDP-1，1992 年 7 月 8 日生效，2002 年 1 月 1 日修订；© 2003 年重印版），由德州独立保险代理人协会（Independent Insurance Agents of Texas）转载
- 《德州保险法》（Texas Insurance Code）§§2301.051、2301.052 和 2301.056（本章适用于哪些保险公司；保单条款的监管；声明页上的自付额）
- 《德州保险法》（Texas Insurance Code）§981.101（Surplus Lines 保单必须写明和列出的内容）
- 《德州保险法》（Texas Insurance Code）§§225.001 和 225.004（居住州；Surplus Lines 税）
- 德州 Surplus Lines 备案办公室（SLTX），《备案手续费与税》（Stamping fees and taxes，2026 年 9 月 30 日查阅）
- 德州保险局（TDI），局长令（Commissioner's Order）CO-03-0110，新的财产险附加条款（New Property Endorsements，2003 年；采用一家保险公司的住宅保单条款，并将其与 TDP-3 进行比较）
最近审核于 。规定、数字和网页都会变化；以所链接的原始来源为准。
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