德州房东的租金损失保障

简短回答。 租金损失（Loss of Rent）保障，也叫公平租金价值（Fair Rental Value），赔付的是保障范围内的损失（例如火灾）使您的出租房无法居住、进行修复期间您损失的租金。租客不交租、违约退租，或房子在两任租客之间空着，它都不赔付。

赔多少、赔多久，要看保单：有些保单条款按修复所需的合理时间赔付，但以房屋保险限额（Dwelling Limit，即房屋本身的投保金额）的一定百分比为限；另一些则在一定月数后停止。在德州，如果火灾、风暴或类似损害使房子完全无法使用，且损失不是租客造成的，您或租客都可以终止租约，而这正是这项保障最要紧的时候。

租金损失保障在什么情况下赔付？

触发条件是保单承保的风险造成的实体损坏。德州保险局（TDI）有一份自己的住宅保单条款，即德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3，最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它，但如今很多公司使用自己获批的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司则使用它们自己的条款；我们引用它，是因为它是公开的。它是这样写的：“如果承保风险造成的损失使保单所列地址上的住宅全部或部分无法居住”，保单就承保“公平租金价值，即保单所列地址上的住宅中通常由您出租给他人的那部分的公平租金价值，扣除任何不再继续发生的费用”（TDP-3，使用损失）。

这句话里有三个短语起了主要作用：

• “承保风险”（Peril Insured Against）。 即保单承保的损失原因。损坏首先必须在保障范围内。洪水、地基沉降或缓慢渗漏，如果保单条款把它们排除在外，也就不会触发租金损失保障。
• “无法居住”（Untenantable）。 房子必须全部或部分不适合居住。围栏损坏不算；厨房被烧得只剩空壳则可能算。
• “扣除任何不再继续发生的费用”。 如果房子空着期间，您的某些费用停止了，赔付金额可能会扣除这些费用。

举例说明（虚构）。一场在保障范围内的厨房火灾使出租房六周无法居住，租客搬走了。修复期间您收不到的租金，可能按租金损失保障获得补偿，以限额为准。

它不保什么

关于洪水：美国联邦紧急事务管理署（FEMA）的 NFIP 摘要把“营业中断或被保险财产无法使用所造成的经济损失”列为标准洪水保单不承保的项目之一（FEMA，NFIP 保障摘要）。

欠租是信用问题，不是财产损失。针对欠租的保护，有时以租金违约保险（Rent Default Insurance）的名义出售，是另一种单独的产品，不属于房东财产保单。

为什么这在德州很重要：租约可能终止

意外灾损（Casualty，指火灾或风暴等突发损坏）之后租约怎么处理，由德州法律决定。根据《德州财产法》（Texas Property Code）§92.054（法条）：

• 如果房屋“实际上完全无法用于居住”，且损失不是由租客、租客的家人或其访客造成的，房东或租客都可以在修复完成前的任何时候以书面通知终止租约。租客随后有权获得搬出之后那些天的租金退款。
• 如果房屋部分无法使用，租客有权按比例减少租金，“但只能依据县法院或地区法院的判决”，除非租约另有约定。
• 对于火灾、烟熏或冰雹等有保险的意外灾损，房东的维修期限“要到房东收到保险赔款后才开始计算”。

所以，一场严重的火灾可能让您在房子维修期间既没有租客，也没有租金，而维修可能还得等保险赔款到了才能进行。租金损失保障就是为这个空档设计的。

租金损失保障能持续多久？

各保单条款的处理方式不同。

在 TDP-3 上：

• 所有使用损失（Loss of Use）的限额是房屋保险限额的 20%。这一个限额同时涵盖公平租金价值和额外生活费用（Additional Living Expenses）。
• 它不是额外的保险：“本扩展保障下的损失，会使保障 A（住宅主体）可用的保障金额相应减少同等数额。”
• “任何保单自付额（Deductible）均不适用于本扩展保障。”
• 赔付期限是“修理或更换受损财产所需的合理时间”，而且该期限“不因本保单到期而受限”。

在其他保单条款上：很多住宅保单把公平租金价值列为单独的一项保障，有自己的限额，往往是房屋保险限额的一定百分比。有些在修复合理所需的时间内一直赔付；另一些则在一定月数后停止。两份保单可能显示相同的租金损失金额，能持续多久却不一样，而真正的差别通常就在这里。

怎么看限额。 用租金损失限额除以月租金：得出的就是它最多可能赔付几个月。它仍然只赔付修复合理所需的时间；而在像 TDP-3 这样的保单条款上，赔付出去的金额会减少房屋本身剩余的保障。如果一份保单的限额是房屋保险限额的 10% 而不是 20%，同一栋房子能赔付的月数就只有一半。

短期出租（短租，STR）

对于按晚出租的房子，“租金”更难预测，保险公司需要在任何损失发生之前就知道房子是怎么使用的。TDI 指出，房东保险“主要针对传统的长期租约，可能不适合短期出租”（TDI）。详见德州短租房保险。

租客那一边

您的租金损失保障赔付的是您。租客自己搬到别处居住的费用，是另一回事，属于租客自己的租客保险（Renters Insurance）；TDI 说，租客保险包括“额外生活费用”（TDI，租客保险）。详见德州房东保险与租客保险的区别。

关于您的保单，可以问这些问题

• 保单上有租金损失（公平租金价值，Fair Rental Value）保障吗？
• 限额是多少美元？
• 是按修复合理所需的时间赔付，还是只赔付固定的月数？
• 它是否与其他保障共用限额，或者动用后会减少房屋保险限额（Dwelling Limit）？
• 它是否适用自付额（Deductible）或等待期？
• 如果房子是短期出租的，保险公司知道吗？

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。在您做选择之前，我们会解释您的房东保单包括哪些内容，租金损失也包括在内。我们不是保险公司：理赔向您保单上载明的保险公司提出，并由该保险公司决定。如果想逐项看一看您自己的保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page），请发邮件给我们：hello@aivinsurance.com。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。