德州出租房的风暴与冰雹理赔

简短回答。 风暴损坏您的出租房之后，先确认所有人都安全，给损坏拍照，防止损坏扩大，并保留每一张收据。向保单上列明的保险公司提出理赔，而不是向您的保险代理人。德州法律为保险公司的答复规定了期限。TWIA（德州风灾保险协会，Texas Windstorm Insurance Association）的沿海风灾与冰雹保单，另有它自己的期限。

本页从第一个小时到最后一笔赔款，完整地跟踪一次理赔，适用于出租的独栋房屋或小型出租楼。保障范围由您的保单和保险公司决定；本页是一般性信息，不是针对您这次理赔的建议。

第一步：先顾人，再拍照，然后防止损坏扩大

1. 人员优先。 确认租客安全；如果房子无法居住，确认他们有地方可住。不要爬上受损的屋顶；在确认安全之前，远离掉落的电线和积水。
2. 在任何东西被移动之前拍照和录像。 德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）建议：“如果可能，在进行任何修理之前，先拍下损坏的照片或视频”（TDI 房屋保险指南）。拍下房屋外部、每一个有损坏的房间，以及租客报告的任何情况。也请租客把他们自己拍的照片发给您，并注明日期。
3. 然后防止损坏扩大。 在屋顶盖上防水布，用木板封住窗户，关闭供水。TDI 的标准住宅保单条款（TDP-3，最近一次修订于 2002 年；很多保险公司使用自己的条款）把这列为您的义务：您必须“保护财产免受进一步损坏”，“进行合理且必要的修理以保护财产”，并“准确记录修理费用”（TDP-3，条件）。其他保单条款也有类似的义务。
4. 临时修补，不做永久性修理。 TDI：“不要进行永久性修理。如果您在保险公司查看损坏之前就进行了永久性修理，保险公司可能会拒绝您的理赔”（TDI）。
5. 保留每一张收据，包括防水布、胶合板和抽水清理的费用。

向保险公司报告理赔

向谁提出。 向您的保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page）上列明的保险公司提出，可以通过保单上的理赔联系方式、它的网站或它的应用程序。AIV Insurance 是保险代理机构，不是保险公司，所以告诉我们并不等于报告了理赔。我们可以帮您找到正确的联系方式。

您可能需要提出不止一项理赔。 TDI 指出：“根据您房屋的损坏类型和您居住的地点，您可能需要提出不止一项保险理赔”（TDI）：如果您有 TWIA 保单，风灾和冰雹向 TWIA 提出；上涨的洪水向您的洪水保险公司提出；其余部分向您的房东保单提出。房东保单一般不承保洪水；参见德州出租房的水损与洪水保险。

何时提出。 尽快。TDP-3 要求“及时通知”，TDI 也说：“大多数保险公司都规定了您提出理赔的期限。有些保单规定一年的期限，除非您能证明延迟有正当理由”（TDI）。

请准备好：保单号码、风暴发生的日期、事情经过、您的照片，以及理赔员如何进入房产（通常要通过您的租客或房屋管理公司安排）。记下理赔号码和每一次通话：日期、对方姓名和谈话内容。

先查一下自付额，但不要拖太久才报告损坏。 TDI 建议先弄清您的自付额（Deductible），并先拿到修理估价，因为“如果修理费用与您的自付额差不多或更少，您可能会决定不值得提出理赔”（TDI）。在德州的很多保单上，风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible）是房屋保险限额（Dwelling Limit，即房子本身的保险金额）的一个百分比；请先算出它折合多少美元（德州风灾与冰雹自付额详解）。

咨询不等于理赔。 对于由持有德州执照的保险公司承保的独栋房屋或双拼住宅（duplex），关于您的保障、或关于如何提出理赔的一般性问题，作为“咨询”（inquiry）受到保护：保险公司不得以此为由拒绝承保、取消保单或不予续保。针对具体损坏、并导致调查或理赔的电话，不作为咨询受到保护（Ins. Code §551.113）。这为什么重要：TDI 说，保险公司不应把您提出的问题上报到理赔记录（CLUE）报告中，并建议：“请弄清楚自己是在提出理赔，还是只是在询问关于保单的问题”（TDI）。

在德州，保险公司必须在多长时间内支付理赔？

《德州保险法》（Texas Insurance Code）第 542 章为持有德州执照的保险公司，以及符合资格（eligible）的 Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）规定了期限（§542.052）。TWIA 有自己的规则（见下一节）。

资料来源：§542.055–.057；§2210.573, §2210.5731, §2210.581。

• 拒绝必须说明理由。 “如果保险公司拒绝理赔，通知……必须说明拒绝的理由”（§542.056(c)）。
• 大风暴之后，再加 15 天。 “如果发生由局长界定的与天气相关的巨灾或重大自然灾害，理赔处理期限……再延长 15 天”（§542.059(b)）。
• 迟延付款，保险公司要付出代价。 对理赔负有责任、却错过这些期限的保险公司，须就理赔金额支付利息，外加合理的律师费。在与天气相关的理赔诉讼中，适用第 542A 章：利息为德州判决利率加五个百分点，而不是常被引用的 18%（18% 适用于其他类型的理赔）（§542.060(a), (c)），而且律师费的判给可能被减少或排除（§542A.007）。

作出决定的期限，从保险公司收到它所要求的“所有材料、陈述和表格”时开始计算，所以请尽快回应它的要求，并保留您所寄送材料的副本。

如果您在沿海地区有 TWIA 保单

TWIA 只在指定的沿海地区承保风灾和冰雹；内陆的出租房，风灾和冰雹由它自己的保单承保。如果您的是 TWIA 保单：

• 一年内报告。 “被保险人必须不迟于构成理赔依据的财产损坏发生之日的一周年，根据协会保单提出理赔”（§2210.573(a)）。局长可因正当理由将其最多延长 180 天（§2210.205(b)）。
• 在与 TWIA 沟通之前，只做临时修补。 TWIA 要求保单持有人“在先与理赔审核员讨论之前，不要开始永久性修理，也不要更换或处置任何受损物品”（TWIA，理赔流程）。
• 注意评估程序的期限。 如果您对金额有争议，自您收到 TWIA 全部或部分接受理赔的通知之日起，您有 60 天时间要求进行评估（Appraisal）（§2210.574(b)；TDI）。
• 重置成本也有期限。 有重置成本（Replacement Cost）保障时，自您收到该通知之日起，您有 545 天时间提交修理费用和修理完成的证明（§2210.5741）。TDI 补充说，这适用于 2020 年 1 月 1 日之后生效或续保的保单（TDI）。

理赔员上门查看

理赔员（Adjuster）“为支付理赔的保险公司工作”，并估算赔付金额（TDI，与保险理赔员打交道）。有些理赔根据照片处理，不上门查看。

• 亲自到场，或派一位熟悉房子的人去。 TDI：“理赔员查看损坏时，尽量在场”（TDI），以及“最好让您的承包商和您一起在场”（TDI）。
• 提前与租客安排好进入房屋的时间，按您租约的规定进行。
• 记下理赔员的姓名和联系方式，并询问何时可以得到保险公司的决定。
• 索要一份估价单副本，并与承包商的估价逐项对比。如果理赔员漏掉了什么，请附上文件，告诉保险公司理由。如果无法解决，TDI 说：“您可以要求保险公司指派另一位理赔员。”

您的租客、他们的物品和租金损失

• 他们的物品。 租客的物品通常由他们自己的租客保险（Renters Insurance）承保，而不是由您的房东保单承保。TDI 对租客说：“您房东的保险不会承保您的个人物品”（TDI）。参见德州房东保险与租客保险的区别。
• 如果房子无法居住。 根据《德州财产法》（Texas Property Code）§92.054，如果意外灾损（Casualty，指火灾或风暴等突发损坏）使房子完全无法使用，而且不是租客造成的，您或租客都可以终止租约；这对您的租金和修理意味着什么，见德州房东的租金损失保障。
• 租金损失。 如果您的保单包含租金损失保障（Loss of Rent，即公平租金价值，Fair Rental Value），它可能会赔付保障范围内的损坏修复期间您损失的租金。

屋顶理赔：屋顶怎么赔很关键

德州的很多风暴理赔都涉及屋顶，您保单上的三项内容决定屋顶理赔赔多少：

• 风灾与冰雹自付额，往往是房屋保险限额的一个百分比，而不是固定金额。
• 屋顶赔付计算方式。 重置成本、实际现金价值（Actual Cash Value，ACV，扣除折旧后），或屋顶按年限赔付比例表（Roof Payment Schedule）。TDI 警示：“随着屋顶老化，一些保险公司会改为按实际现金价值赔付”（TDI，保险与您的屋顶）。
• 往往分两次赔付。 有重置成本保障时，很多保险公司先按实际现金价值赔付，之后再赔付先前扣下的折旧。有的保险公司在修理开始后赔付余款，有的在工程完成后赔付（TDI 在它的屋顶页面和房屋保险指南中对两种做法都有描述），而 TDP-3 在修理完成后赔付；请向您的理赔员询问是哪一种。按实际现金价值投保的保单，折旧部分之后不会补赔。

TDI 还提醒业主：“保险公司不会仅仅因为屋顶老旧或磨损，就为您支付新屋顶的费用。”算例、修理时限和按年限赔付比例表，见德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本；屋顶年限如何影响保单本身，见在德州，屋顶多旧还能投保？。

支票上写着您的贷款机构时

如果保单上列明了房贷贷款机构，理赔中建筑物的部分通常会支付给您和贷款机构双方。TDP-3 规定，保险公司“将就建筑物或构筑物的任何在保障范围内的损失或损坏，以其权益为限，向保单声明页上列明的抵押权人进行赔付”，也就是说，在贷款机构对房屋所享有的权益范围内向它支付（TDP-3）。TDI 描述了通常的做法：您在支票上背书，然后把支票寄给房贷公司，房贷公司“会存入支票，并随着工程进展把钱放给您”（TDI）。

德州法律也为贷款机构规定了期限。对于独栋房屋，双拼、三拼或四拼住宅，或共管公寓单元，在修复完成之前保管赔款的贷款机构，必须在收到赔款后 10 天内告诉您放款的每一项要求，并在您提出请求后 10 天内放款，或具体说明不放款的理由；错过这些期限的贷款机构，须就它保管的款项支付利息（Ins. Code ch. 557）。一开始就请贷款机构以书面形式提供它的要求：通常是合同、估价单和承包商的资料。

承包商、公共理赔员，以及您签署的文件

风暴过后，第一个上门的往往是您没有叫过的承包商。TDI 的建议：找本地公司，拿到不止一份书面估价，核实推荐人，并警惕上门推销（TDI，承包商骗局）。

• 自付额要您自己付。 工程款由保险赔款支付的承包商，未经保险公司同意替您支付、免除或返还自付额，属于违法行为；预计由理赔款支付、金额在 $1,000 或以上的合同，必须印有说明这一点的通知（Bus. and Com. Code §27.02）。TDI：“您的保险公司可以要求您出示已支付自付额的证明”（TDI），而对于重置成本保单，在拿到该证明之前，保险公司可以暂扣剩余的赔款（Ins. Code §707.004）。
• 承包商不能处理您的理赔。 对于它施工的房产，承包商“不得充当公共理赔员，也不得做广告招揽理赔理算业务”，即使持有授权委托书也不行（Ins. Code §4102.163）。
• 看清您签署的文件，尤其是涉及保险赔款的任何内容。 TDI 警示，骗子会把合同“称为修理估价，或者说只是让他们上您屋顶查看的许可书”，并说不要签署写有“房主同意以保险赔款的金额进行所列修理”的合同，因为“承包商会拿走您保险赔款的每一分钱”（TDI）。任何把您的理赔、理赔款或您在保单下的权利交给他人的文件（通常称为保险权益转让，Assignment of Benefits），都应同样对待。保单对此有限制：TDP-3 规定“除非我们给予书面同意，否则本保单的转让无效”，其他保单条款有各自的规定。在弄清您要放弃什么之前不要签字；如果不确定，请咨询律师。
• 不要预先付清全部款项，也不要签署留有空白的合同（TDI）。

公共理赔员（Public Adjuster）与保险公司的理赔员不同：他们为您工作、向您收费，并且必须持有 TDI 颁发的执照。他们的收费不得超过理赔金额的 10%（Ins. Code §4102.104），而且 TDI 说，签约后 72 小时内您可以取消合同（TDI，公共理赔员）。您仍需支付自付额。

如果您不同意保险公司的决定

TDI 列出了几种途径（TDI；房主保险投诉步骤）：

1. 以书面形式告诉保险公司理由，附上承包商的估价和照片。保险公司可能会调整它的赔付金额。
2. 评估程序（Appraisal），如果您的保单有这一条款，适用于金额上的争议，而不适用于某项损失是否在保障范围内的争议。您和保险公司各自聘请一位评估人，由一位公断人（Umpire，即两位评估人共同选定的中立第三方）裁决分歧。请查看保单中要求评估的期限。
3. 向 TDI 投诉，通过它的网上投诉系统提交。TDI 会联系保险公司，保险公司有 15 天时间回应，并可申请延长 10 天。TDI 不能“在您和保险公司对事实有分歧时解决争议”，例如损坏是由风暴还是由正常磨损造成的；它也不受理针对房贷公司或承包商的投诉。
4. 法律帮助。 在就与天气相关的财产理赔提起诉讼之前，德州法律一般要求至少提前 61 天发出书面通知（Ins. Code §542A.003）；该章不适用于 TWIA，TWIA 有自己的通知要求和两年期限（TDI）。保单也会限制起诉的时间；TDP-3 允许“在诉因产生后两年零一天内”起诉。请就您的期限咨询律师。

简短清单

• 所有人都安全；已告知租客接下来会发生什么
• 清理之前已拍照和录像
• 已做临时修补；收据已保留
• 已向保险公司报告理赔（如适用，也已向 TWIA 或洪水保险公司报告）；已记下理赔号码
• 已算出自付额折合多少美元
• 已拿到理赔员的姓名、联系方式和估价单
• 已书面要求贷款机构提供放款要求
• 没有签署任何把您的理赔或理赔款交给他人的文件

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们不是保险公司，也不处理理赔：您的理赔向保单上列明的保险公司提出，并由它作出决定。如果您找不到正确的理赔联系方式，或者希望有人帮您看懂保单，请通过联系页面或 hello@aivinsurance.com 与我们联系。如果您是我们的客户，可以在提出理赔之后把理赔号码告诉我们，这样在我们帮您续保时，我们的记录会与保险公司的记录一致。这不是必须的，而且告诉我们并不等于提出了理赔。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。