Reclamaciones por tormenta y granizo: casa de renta en Texas

Respuesta corta. Después de que una tormenta daña su casa de renta, asegúrese de que todos estén a salvo, tome fotos de los daños, evite que empeoren y guarde todos los recibos. Presente la reclamación ante la compañía de seguros que aparece en su póliza, no ante su agente. La ley de Texas fija plazos para las respuestas de la compañía de seguros. Las pólizas costeras contra viento y granizo de la Asociación de Seguros contra Tormentas de Viento de Texas (TWIA) tienen los suyos.

Esta página sigue una reclamación desde la primera hora hasta el último pago, para una casa de renta o un edificio de renta pequeño. Su póliza y su compañía de seguros deciden qué está cubierto; esto es información general, no un consejo sobre su reclamación.

Primero: las personas, luego las fotos, luego evitar más daños

1. Primero las personas. Asegúrese de que sus inquilinos estén a salvo y tengan dónde quedarse si no se puede vivir en la casa. No se suba a un techo dañado, y aléjese de los cables caídos y del agua estancada hasta que sea seguro.
2. Fotos y video antes de mover nada. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) aconseja: "De ser posible, tome fotografías o un video del daño antes de hacer cualquier reparación" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Tome fotos del exterior, de cada cuarto con daños y de cualquier cosa que reporte el inquilino. Pídale al inquilino que también le mande sus propias fotos, con la fecha.
3. Luego, evite más daños. Una lona en el techo, una ventana tapada con tablas, el agua cerrada. El formulario estándar de vivienda de TDI (TDP-3, revisado por última vez en 2002; muchas aseguradoras usan sus propios formularios) lo hace obligación suya: usted debe "proteger la propiedad de más daños", "hacer las reparaciones razonables y necesarias para proteger la propiedad" y "llevar un registro exacto de los gastos de reparación" (TDP-3, Conditions). Otros formularios tienen obligaciones parecidas.
4. Temporales, no permanentes. TDI: "No haga reparaciones permanentes. La compañía de seguros podría denegar su reclamación si usted hace reparaciones permanentes antes de que la compañía vea el daño" (TDI).
5. Guarde todos los recibos, de la lona, el triplay (plywood) y la extracción del agua.

Reporte la reclamación a su compañía de seguros

Ante quién la presenta. Ante la compañía de seguros que aparece en su página de declaraciones (declarations page), por medio del contacto para reclamaciones que indica su póliza, su sitio web o su aplicación. AIV Insurance es una agencia de seguros, no la compañía de seguros, así que avisarnos a nosotros no es reportar la reclamación. Podemos ayudarle a encontrar el contacto correcto.

Es posible que necesite más de una reclamación. TDI señala que "según el tipo de daño que tenga su casa y el lugar donde vive, es posible que tenga que presentar más de una reclamación al seguro" (TDI): el viento y el granizo ante TWIA si tiene una póliza de TWIA, el agua que sube (inundación) ante su aseguradora de inundación, y lo demás ante su póliza para arrendadores (landlord policy). Una póliza para arrendadores generalmente no cubre la inundación; vea Daños por agua e inundación en una casa de renta en Texas.

Cuándo. Lo antes posible. La TDP-3 exige "aviso inmediato" (prompt notice), y TDI dice: "La mayoría de las compañías tienen plazos de tiempo para que usted presente una reclamación. Algunas pólizas tienen plazos de tiempo de un año, a menos que usted pueda demostrar una buena causa por la demora" (TDI).

Tenga a la mano: el número de póliza, la fecha de la tormenta, lo que pasó, sus fotos y cómo puede entrar el ajustador a la propiedad (por lo general, por medio de su inquilino o su administrador de propiedades). Anote el número de reclamación y cada llamada: la fecha, el nombre y lo que se dijo.

Revise primero su deducible, pero no tarde mucho en reportar los daños. TDI sugiere averiguar su deducible y conseguir presupuestos de reparación primero, porque "si el costo de las reparaciones es más o menos igual o menor que su deducible, usted podría decidir que no vale la pena presentar una reclamación" (TDI). En muchas pólizas de Texas, el deducible por viento y granizo (wind/hail deductible) es un porcentaje del límite de la vivienda (dwelling limit), es decir, el monto por el que está asegurada la casa; calcule primero la cantidad en dólares (Deducible por viento y granizo en Texas, explicado).

Una pregunta no es una reclamación. En una casa o un dúplex asegurado por una compañía con licencia en Texas, una pregunta general sobre su cobertura, o sobre cómo presentar una reclamación, está protegida como "consulta" (inquiry): la aseguradora no puede usarla para rechazarle, cancelar la póliza o no renovarla. Una llamada sobre un daño específico que lleva a una investigación o a una reclamación no está protegida como consulta (Ins. Code §551.113). Por qué importa: TDI dice que las compañías no deben reportar las preguntas de usted al reporte CLUE (historial de reclamaciones), y aconseja: "asegúrese de dejar claro si está presentando una reclamación o solo haciendo una pregunta sobre su póliza" (TDI).

¿Cuánto tiempo tiene una compañía de seguros para pagar una reclamación en Texas?

El capítulo 542 del Código de Seguros de Texas (Texas Insurance Code) fija plazos para las aseguradoras con licencia en Texas y para las aseguradoras elegibles de líneas excedentes (surplus lines) (§542.052). TWIA tiene sus propias reglas (en la siguiente sección).

Fuentes: §542.055–.057; §2210.573, §2210.5731, §2210.581.

• Un rechazo debe dar razones. "Si la aseguradora rechaza la reclamación, el aviso … debe indicar las razones del rechazo" (§542.056(c)).
• Después de una tormenta grande, se suman 15 días. "En caso de una catástrofe relacionada con el clima o de un desastre natural mayor, según los defina el comisionado, los plazos para el manejo de reclamaciones … se prorrogan por 15 días adicionales" (§542.059(b)).
• Pagar tarde le cuesta a la aseguradora. Una aseguradora que está obligada a pagar una reclamación y no cumple estos plazos debe intereses sobre la reclamación, más honorarios razonables de abogado. En una demanda por una reclamación relacionada con el clima se aplica el capítulo 542A: el interés es la tasa de interés judicial de Texas más cinco puntos porcentuales, no el 18% que a menudo se menciona (el 18% es para otros tipos de reclamaciones) (§542.060(a), (c)), y los honorarios que se otorgan pueden reducirse o negarse (§542A.007).

El plazo para decidir empieza cuando la aseguradora tiene "todos los elementos, declaraciones y formularios" que pidió, así que responda rápido a sus solicitudes y guarde copias de lo que envió.

Si tiene una póliza de TWIA en la costa

TWIA emite cobertura contra viento y granizo solo en la zona costera designada; una casa de renta tierra adentro recibe la cobertura de viento y granizo de su propia póliza. Si la suya es una póliza de TWIA:

• Avise dentro de un año. "Un asegurado debe presentar una reclamación bajo una póliza de la asociación a más tardar en el primer aniversario de la fecha en que ocurre el daño a la propiedad que da origen a la reclamación" (§2210.573(a)). El comisionado puede prorrogar ese plazo hasta por 180 días más por causa justificada (§2210.205(b)).
• Solo reparaciones temporales, hasta que haya hablado con TWIA. TWIA les pide a los asegurados no "empezar reparaciones permanentes, reemplazar ni deshacerse de ningún artículo dañado sin antes hablarlo con un examinador de reclamaciones" (TWIA, Claims process).
• Cuidado con el plazo para la evaluación. Si no está de acuerdo con la cantidad, tiene 60 días a partir del día en que recibe el aviso de TWIA que acepta la reclamación, en todo o en parte, para exigir una evaluación (appraisal) (§2210.574(b); TDI).
• El costo de reemplazo también tiene un plazo. Con cobertura de costo de reemplazo (replacement cost), usted tiene 545 días a partir del día en que recibe ese aviso para enviar el comprobante del costo y de la terminación de las reparaciones (§2210.5741). TDI agrega que esto se aplica a las pólizas que empezaron o se renovaron después del 1 de enero de 2020 (TDI).

La visita del ajustador

El ajustador (adjuster) "trabaja para la compañía de seguros que paga la reclamación" y calcula el pago (TDI, Working with an insurance adjuster). Algunas reclamaciones se manejan con fotos, sin visita.

• Esté presente, o mande a alguien que conozca la casa. TDI: "Trate de estar presente cuando el ajustador inspeccione los daños" (TDI), y "Es una buena idea pedir a su contratista que esté ahí con usted" (TDI).
• Coordine el acceso con su inquilino con bastante anticipación, como lo prevé su contrato de arrendamiento (lease).
• Pida el nombre y los datos de contacto del ajustador, y pregunte cuándo puede esperar la decisión de la compañía de seguros.
• Pida una copia del presupuesto del ajustador (estimate), y compárelo renglón por renglón con el de su contratista. Si al ajustador se le pasó algo, dígale a la compañía de seguros por qué, con documentos. Si no logran resolverlo, TDI dice: "Usted puede pedirle a la compañía que le asigne un ajustador diferente".

Sus inquilinos, las pertenencias de los inquilinos y la renta perdida

• Las pertenencias del inquilino. Las pertenencias de su inquilino por lo general las cubre la póliza de seguro para inquilinos (renters insurance) del propio inquilino, no la póliza para arrendadores de usted. TDI les dice a los inquilinos: "el seguro de su arrendador no va a cubrir sus artículos personales" (TDI). Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.
• Si no se puede vivir en la casa. Según el §92.054 del Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code), si una pérdida por siniestro (casualty loss), es decir, un daño repentino como un incendio o una tormenta, deja la casa totalmente inutilizable y el inquilino no la causó, usted o el inquilino pueden terminar el contrato de arrendamiento; lo que eso significa para su renta y sus reparaciones está en Cobertura por pérdida de rentas para arrendadores en Texas.
• La renta perdida. Si su póliza incluye pérdida de rentas (loss of rent), también llamada valor justo de renta (Fair Rental Value), puede pagar la renta que usted deja de recibir mientras se repara un daño cubierto.

Reclamaciones del techo: importa cómo se paga el techo

Muchas reclamaciones por tormenta en Texas tienen que ver con el techo, y tres cosas de su póliza deciden lo que paga una reclamación del techo:

• El deducible por viento y granizo, a menudo un porcentaje del límite de la vivienda y no una cantidad fija.
• Cómo se paga una reclamación del techo (loss settlement). Costo de reemplazo, valor actual en efectivo (actual cash value, ACV), es decir, el valor después de la depreciación, o una tabla según la antigüedad del techo (Payment Schedule). TDI advierte que "a medida que los techos envejecen, algunas compañías cambian a valor actual en efectivo" (TDI, Insurance and your roof).
• A menudo, dos pagos. Con cobertura de costo de reemplazo, muchas compañías pagan primero el valor actual en efectivo y después la depreciación que retuvieron. Algunas compañías pagan el resto cuando empiezan las reparaciones, otras cuando el trabajo está terminado (TDI describe las dos formas, en su página sobre el techo y en su guía de seguro para propietarios de vivienda), y la TDP-3 la paga una vez terminada la reparación; pregúntele a su ajustador cuál se aplica. En una póliza de valor actual en efectivo, la depreciación no se paga después.

TDI también les recuerda a los dueños que "su compañía de seguros no pagará un techo nuevo solo porque esté viejo o desgastado". El ejemplo con cifras, los plazos para reparar y las tablas según la antigüedad están en Techo en Texas: valor actual (ACV) vs. costo de reemplazo; cómo afecta la antigüedad a la póliza en sí, en ¿Qué tan viejo puede ser un techo para asegurarlo en Texas?.

Cuando el cheque lleva el nombre de su prestamista

Si en la póliza aparece un prestamista hipotecario, la parte de la reclamación que corresponde a la construcción por lo general se les paga a los dos. La TDP-3 dice que la aseguradora "pagará cualquier pérdida o daño cubierto a los edificios o estructuras al acreedor hipotecario que aparece en la página de declaraciones, según aparezcan sus intereses [as interests appear]", es decir, al prestamista hasta el monto de su interés en la casa (TDP-3). TDI describe lo que suele pasar: usted endosa el cheque y lo envía a la compañía hipotecaria, que lo deposita y "le entregará dinero a medida que se realice el trabajo" (TDI).

La ley de Texas también le fija plazos al prestamista. En una casa unifamiliar, un dúplex, tríplex o cuádruplex, o una unidad de condominio, un prestamista que retiene el dinero hasta que se terminen las reparaciones debe decirle cada requisito para entregarlo dentro de 10 días después de recibir el pago, y dentro de 10 días después de que usted lo pida debe entregar el dinero o explicar de manera específica por qué no; un prestamista que no cumple debe intereses sobre el dinero que retiene (Ins. Code ch. 557). Pida por escrito, desde el principio, los requisitos del prestamista: por lo general, el contrato, el presupuesto y los datos del contratista.

Contratistas, ajustadores públicos y lo que usted firma

Después de una tormenta, la primera persona que toca a la puerta a menudo es un contratista al que usted no llamó. El consejo de TDI: use compañías locales, consiga más de una cotización por escrito, verifique las referencias y desconfíe de las ofertas de puerta en puerta (TDI, contracting scams).

• El deducible le toca pagarlo a usted. Es un delito que un contratista al que se le paga con el dinero del seguro pague, perdone o reembolse su deducible sin el consentimiento de la aseguradora, y un contrato de $1,000 o más que se espera pagar con una reclamación debe llevar un aviso impreso que lo diga (Bus. and Com. Code §27.02). TDI: "Su compañía de seguros puede pedirle un comprobante de que usted pagó su deducible" (TDI), y en una póliza de costo de reemplazo la aseguradora puede retener el resto del pago hasta tener ese comprobante (Ins. Code §707.004).
• Un contratista no puede ajustar su reclamación. Un contratista "no puede actuar como ajustador público ni anunciarse para ajustar reclamaciones" en una propiedad en la que trabaja, ni siquiera con un poder notarial (power of attorney) (Ins. Code §4102.163).
• Lea lo que firma, sobre todo lo que tenga que ver con el dinero de su seguro. TDI advierte que los estafadores presentan un contrato "diciendo que es un presupuesto o una autorización [release] solo para subirse a su techo", y dice que no firme contratos que digan "El propietario acepta las reparaciones indicadas por el valor del dinero del seguro", porque "el contratista se queda con cada centavo del pago de su seguro" (TDI). Trate de la misma manera cualquier documento que le entregue a otra persona su reclamación, el pago de la reclamación o sus derechos bajo la póliza (a menudo llamado cesión de beneficios, assignment of benefits). Las pólizas limitan esto: la TDP-3 dice que "la cesión de esta póliza no será válida a menos que demos nuestro consentimiento por escrito", y otros formularios tienen sus propios términos. No firme hasta que entienda a qué está renunciando, y consulte a un abogado si tiene dudas.
• No pague todo por adelantado, y no firme un contrato con espacios en blanco (TDI).

Los ajustadores públicos (public adjusters) son distintos del ajustador de la compañía de seguros: trabajan para usted, a cambio de honorarios, y deben tener licencia de TDI. Sus honorarios no pueden pasar del 10% del monto que se pague por la reclamación (Ins. Code §4102.104), y TDI dice que usted tiene 72 horas después de firmar para cancelar el contrato (TDI, Public adjusters). Usted sigue pagando su deducible.

Si no está de acuerdo con la decisión

TDI explica las opciones (TDI; pasos para una queja sobre un seguro de hogar):

1. Dígale a la compañía de seguros por qué, por escrito, con el presupuesto de su contratista y las fotos. Puede ajustar la oferta.
2. La evaluación (appraisal), si su póliza la incluye, es para desacuerdos sobre la cantidad, no sobre si algo está cubierto. Usted y la compañía contratan cada uno a un evaluador, y un árbitro (umpire), una tercera persona neutral que los dos evaluadores escogen, resuelve las diferencias. Revise en su póliza el plazo para exigirla.
3. Una queja ante TDI por medio de su sistema de quejas en línea. TDI se comunica con la compañía, que tiene 15 días para responder y puede pedir una prórroga de 10 días. TDI no puede "resolver disputas cuando usted y la compañía no están de acuerdo sobre los hechos", como si un daño lo causó una tormenta o el desgaste por uso, y no puede atender quejas sobre compañías hipotecarias ni contratistas.
4. Ayuda legal. Antes de presentar una demanda por una reclamación de propiedad relacionada con el clima, la ley de Texas generalmente exige un aviso por escrito con al menos 61 días de anticipación (Ins. Code §542A.003); ese capítulo no se aplica a TWIA, que tiene su propio aviso y sus propios plazos de dos años (TDI). Las pólizas también limitan el tiempo para demandar; la TDP-3 permite "dos años y un día después de que surge la causa de la acción". Hable con un abogado sobre sus plazos.

Una lista de verificación corta

• Todos a salvo; los inquilinos saben qué sigue
• Fotos y video tomados antes de cualquier limpieza
• Reparaciones temporales hechas; recibos guardados
• Reclamación reportada a la compañía de seguros (y a TWIA o a la aseguradora de inundación, si corresponde); número de reclamación anotado
• Deducible calculado en dólares
• Nombre, datos de contacto y presupuesto del ajustador a la mano
• Requisitos del prestamista para entregar el dinero, pedidos por escrito
• Nada firmado que entregue a otra persona su reclamación o el pago

AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas. No somos una compañía de seguros y no tramitamos reclamaciones: su reclamación se presenta ante la compañía de seguros que aparece en su póliza, y es esa compañía la que decide. Si no encuentra el contacto correcto para reclamaciones, o quiere ayuda para leer su póliza, comuníquese con nosotros por la página de contacto o en hello@aivinsurance.com. Si usted es nuestro cliente, puede avisarnos después de presentar la reclamación, con el número de reclamación, para que nuestros registros coincidan con los de la compañía de seguros cuando le ayudemos a renovar. Es opcional, y avisarnos no es presentar una reclamación.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Algunas citas de TDI usan las palabras de su propia versión en español; las demás citas de fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.