Cobertura por pérdida de rentas para arrendadores en Texas

Respuesta corta. La cobertura por pérdida de rentas (loss of rent), también llamada valor justo de renta (Fair Rental Value), paga la renta que usted pierde mientras una pérdida cubierta, como un incendio, deja su casa de renta inhabitable y se repara. No paga cuando un inquilino deja de pagar, rompe el contrato de arrendamiento o la unidad queda vacía entre inquilinos.

Cuánto paga, y por cuánto tiempo, depende de la póliza: algunos formularios pagan el tiempo razonable que tomen las reparaciones, dentro de un porcentaje del límite de la vivienda (dwelling limit), es decir, el monto por el que está asegurada la casa en sí; otros dejan de pagar después de un número fijo de meses. En Texas, si un incendio, una tormenta o un daño similar deja la vivienda totalmente inutilizable y el inquilino no causó el daño, usted o el inquilino pueden terminar el contrato de arrendamiento, y es justo entonces cuando esta cobertura importa.

¿Cuándo paga la cobertura por pérdida de rentas?

Lo que la activa es un daño físico causado por algo que la póliza cubre. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) tiene su propio formulario estándar de vivienda, la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (Texas Dwelling Policy, TDP-3), revisada por última vez en 2002. Las aseguradoras todavía pueden usarla, pero muchas ahora usan sus propios formularios aprobados (Ins. Code §2301.052), y las aseguradoras de líneas excedentes (surplus lines) usan los suyos; la citamos porque es pública. Lo dice así: "Si una pérdida causada por un peligro asegurado [Peril Insured Against] deja la vivienda en el lugar descrito total o parcialmente inhabitable [untenantable]", la póliza cubre el "valor justo de renta, es decir, el valor justo de renta de la parte de la vivienda en el lugar descrito que usted normalmente renta a otros, menos los gastos que no continúan" (TDP-3, Loss of Use).

Tres frases de esa oración hacen casi todo el trabajo:

• "Peligro asegurado" (Peril Insured Against). Una causa de pérdida que la póliza cubre. Para empezar, el daño tiene que estar cubierto. Una inundación, el asentamiento de los cimientos o una fuga lenta, cuando el formulario los excluye, tampoco activan la cobertura de renta perdida.
• "Inhabitable" (untenantable). La vivienda tiene que quedar en condiciones no habitables, total o parcialmente. Una cerca dañada no cuenta; una cocina destruida por dentro puede contar.
• "Menos los gastos que no continúan." Si algunos de sus costos se detienen mientras la casa está vacía, el pago puede reducirse en esos costos.

Un ejemplo (inventado). Un incendio cubierto en la cocina deja una casa de renta inhabitable durante seis semanas y el inquilino se va. La renta que usted no cobra durante la reparación puede reembolsarse bajo la cobertura por pérdida de rentas, sujeto al límite.

Lo que no cubre

Sobre inundaciones: el resumen de FEMA sobre el NFIP incluye "las pérdidas financieras causadas por la interrupción del negocio o la pérdida de uso de la propiedad asegurada" entre lo que una póliza estándar de inundación no cubre (FEMA, NFIP Summary of Coverage).

La renta no pagada es un problema de crédito, no una pérdida de propiedad. La protección contra la falta de pago (que a veces se vende como seguro contra incumplimiento en el pago de la renta, rent default insurance) es un producto aparte, no forma parte de una póliza de propiedad para arrendadores.

Por qué importa en Texas: el contrato de arrendamiento puede terminar

La ley de Texas decide qué pasa con el contrato de arrendamiento después de un siniestro (un daño repentino, como un incendio o una tormenta). Según el Código de Propiedad de Texas §92.054 (ley):

• Si la vivienda queda "en la práctica, totalmente inutilizable para fines residenciales" y la pérdida no la causaron el inquilino, su familia ni sus invitados, el arrendador o el inquilino pueden terminar el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito en cualquier momento antes de que terminen las reparaciones. El inquilino tiene entonces derecho a un reembolso de la renta de los días posteriores a su mudanza.
• Si la vivienda queda parcialmente inutilizable, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta, "pero solo por sentencia de un tribunal de condado o de distrito", a menos que el contrato de arrendamiento diga otra cosa.
• En un siniestro asegurado, como incendio, humo o granizo, el plazo del arrendador para reparar "no comienza hasta que el arrendador reciba el pago del seguro".

Así que un incendio grave puede dejarle sin inquilino y sin renta mientras se repara la casa, y puede que la reparación tenga que esperar el dinero del seguro. La cobertura por pérdida de rentas está hecha para ese hueco.

¿Cuánto tiempo dura la cobertura por pérdida de rentas?

Cada formulario lo maneja de forma distinta.

En la TDP-3:

• El límite para toda la pérdida de uso es el 20% del límite de la vivienda. Ese mismo límite cubre tanto el valor justo de renta como los gastos adicionales de vivienda (Additional Living Expense).
• No es un seguro adicional: "una pérdida bajo esta extensión de cobertura reducirá en la misma cantidad el monto de cobertura disponible para la Cobertura A (Vivienda [Dwelling])".
• "Ningún deducible de la póliza se aplica a esta extensión de cobertura."
• El pago es "por el tiempo razonable necesario para reparar o reemplazar la propiedad dañada", y el período "no está limitado por el vencimiento de esta póliza".

En otros formularios: muchas pólizas de vivienda (dwelling policies) indican el valor justo de renta como una cobertura propia con su propio límite, a menudo un porcentaje del límite de la vivienda. Algunas pagan mientras razonablemente duren las reparaciones; otras dejan de pagar después de un número fijo de meses. Dos pólizas pueden mostrar el mismo monto por renta perdida y aun así ser distintas en cuánto tiempo dura, y ahí suele estar la verdadera diferencia.

Cómo leer el límite. Divida el límite por renta perdida entre la renta mensual: ese es el máximo de meses que podría pagar. Aun así, solo paga el tiempo que razonablemente toman las reparaciones, y en un formulario como la TDP-3, lo que se pague reduce lo que queda para la casa en sí. En una póliza cuyo límite es el 10% del límite de la vivienda en lugar del 20%, la misma casa recibe la mitad de los meses.

Alquileres a corto plazo

En una casa que se renta por noche, la "renta" es menos predecible, y la aseguradora necesita saber cómo se usa la vivienda antes de cualquier pérdida. TDI señala que el seguro para arrendadores "es principalmente para contratos de arrendamiento tradicionales a largo plazo, y puede no ser adecuado para alquileres a corto plazo" (TDI). Vea Seguro para alquiler a corto plazo en Texas.

Lo que le toca a su inquilino

Su cobertura por pérdida de rentas le paga a usted. Los costos de su inquilino por vivir en otro lugar son un asunto aparte, de la póliza de seguro para inquilinos (renters insurance) del inquilino, que según TDI incluye "gastos adicionales de vivienda" (TDI, Renters insurance). Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.

Preguntas sobre su póliza

• ¿La póliza incluye pérdida de rentas (valor justo de renta)?
• ¿Cuál es el límite, en dólares?
• ¿Se paga por el tiempo que razonablemente toman las reparaciones, o solo por un número fijo de meses?
• ¿Comparte un límite con algo más, o reduce el límite de la vivienda cuando se usa?
• ¿Se le aplica un deducible o un período de espera?
• Si la vivienda se renta a corto plazo, ¿lo sabe la aseguradora?

AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas. Le explicamos qué incluye su póliza para arrendadores (landlord policy), incluida la renta perdida, antes de que usted elija. No somos una aseguradora: las reclamaciones se presentan ante la aseguradora que aparece en su póliza, y es ella quien las decide. Para revisar juntos la página de declaraciones (declarations page) de su póliza, envíenosla por correo electrónico a hello@aivinsurance.com.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Las citas de leyes, pólizas y otras fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.