Seguro para casa de renta en Texas: qué cubre una DP-3

Respuesta corta. Una DP-3 es la póliza de vivienda (dwelling policy) con formulario "especial" (special form), que comúnmente se usa para asegurar una casa de renta en Texas. Cubre la estructura de la casa contra cualquier causa de pérdida que la póliza no excluya. La responsabilidad civil no forma parte del formulario estándar del Departamento de Seguros de Texas (TDP-3), así que revise que su póliza la incluya.

Una DP-3 es una póliza de vivienda, a menudo llamada póliza para arrendadores (landlord policy), y no una póliza de propietarios de vivienda (homeowners). Muchas pólizas para arrendadores ayudan a cubrir la renta que usted pierde mientras se repara una pérdida cubierta. Una DP-3 normalmente excluye el robo, la inundación, el movimiento de los cimientos y las pertenencias de su inquilino. La página de declaraciones (declarations page), es decir, la página resumen de la póliza, y los formularios adjuntos a ella deciden qué cubre una póliza en particular.

Cómo pasar de una póliza de propietarios de vivienda

La mayoría de las pólizas de propietarios de vivienda están hechas para la casa en la que usted vive; el Departamento de Seguros de Texas (TDI) advierte que "la mayoría de los seguros de propietarios de vivienda no cubren los daños a una propiedad de alquiler, o podrían limitar lo que pagan" (TDI, Renting out your home?). Cuando un inquilino se muda a la casa, avísele a su aseguradora o a su agente, y pase la casa a una póliza para arrendadores. Qué cambia, y cuándo hacer el cambio: Seguro de hogar vs. seguro para arrendadores en Texas.

DP-1, DP-2, DP-3: el tipo de póliza va antes que el precio

Las pólizas de vivienda vienen en tres tipos estándar. Compare el tipo de póliza de dos cotizaciones antes de comparar sus precios. Una DP-1 y una DP-3 son productos diferentes, y el tipo de póliza más limitado cubre menos.

Los formularios de otras aseguradoras pueden pagar las reclamaciones de otra manera, así que lea la sección sobre el pago de las pérdidas (loss settlement) de la póliza que le ofrecen.

En qué es diferente Texas. TDI tiene sus propios formularios estándar de la Póliza de Vivienda de Texas (Texas Dwelling Policy): TDP-1, TDP-2, TDP-3, revisados por última vez en 2002. Las aseguradoras todavía pueden usarlos, pero muchas ahora usan sus propios formularios aprobados (Ins. Code §2301.052), y las aseguradoras de líneas excedentes usan los suyos. TDI describió uno de esos formularios registrados ante TDI, "DP 00 03TX", como "análogo a la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (TDP-3)" (orden de TDI n.º 03-0110, 2003). En estas guías citamos el formulario de TDI porque es público. Las letras de las coberturas también cambian: en el formulario de TDI, la Cobertura B es propiedad personal (TDP-3), mientras que muchos otros formularios DP-3 usan la Cobertura B para otras estructuras. Cuando compare dos pólizas, compare las coberturas por su nombre, no por su letra.

Qué cubre normalmente una DP-3

El costo de reemplazo tiene una condición. Bajo el formulario de TDI, el pago completo a costo de reemplazo de la casa depende de que el límite de la vivienda sea al menos el 80% del costo total de reemplazo en el momento de la pérdida. Por debajo de eso, paga una parte proporcional de la pérdida, o el valor actual en efectivo del daño si esa cantidad es mayor (TDP-3). Otros formularios tienen cláusulas parecidas. Un límite de la vivienda que se deja igual durante años mientras suben los costos de reconstrucción es una de las formas menos visibles en que una casa de renta termina con un seguro insuficiente (underinsured).

Cómo se paga una reclamación del techo

El costo de reemplazo paga lo que cuesta hoy la reparación, menos su deducible, sin importar la antigüedad del techo; el valor actual en efectivo primero resta la depreciación ("la reducción del valor debido al uso y desgaste o la antigüedad"), así que en un techo más viejo puede quedar poco o nada (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). TDI advierte que "a medida que los techos envejecen, algunas compañías cambian a valor actual en efectivo" (TDI, Insurance and your roof). El ejemplo de TDI con cifras, las tablas según la antigüedad del techo y qué revisar al renovar: Techo en Texas: valor actual (ACV) vs. costo de reemplazo. Si reemplaza el techo, avísele a su agente.

Lo que una DP-3 normalmente no cubre

1. La responsabilidad civil, a menos que la póliza la incluya. El formulario de vivienda de TDI es un formulario de propiedad sin sección de responsabilidad civil. Muchas aseguradoras incluyen la responsabilidad civil por la propiedad en su póliza para arrendadores; algunas no. Si su cotización no muestra un límite de responsabilidad civil, tómelo como una señal de que la póliza no la incluye, no como un dato que falta. Vea Seguro de responsabilidad civil para arrendadores en Texas.
2. El robo de sus pertenencias. El formulario de TDI dice: "No cubrimos la pérdida por robo de ninguna propiedad … que en el momento de la pérdida no sea parte integral de ninguna estructura". Algunas aseguradoras ofrecen una cobertura limitada de robo como opción.
3. Las pertenencias de su inquilino. TDI les dice a los inquilinos: "El seguro de su arrendador no va a cubrir sus artículos personales" (TDI, seguro para inquilinos). Un contrato de arrendamiento (lease) puede exigir que el inquilino tenga un seguro para inquilinos (renters insurance). Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.
4. Inundación. "La mayoría de las pólizas para propietario de vivienda no cubren los daños causados por inundaciones", y "la mayoría de las pólizas de inundación tienen un período de espera de 30 días" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Vea Daños por agua e inundación en una casa de renta en Texas.
5. Movimiento de los cimientos. El formulario de TDI excluye el movimiento del suelo, y los daños por asentamiento o agrietamiento de los cimientos. En los suelos arcillosos del centro de Texas, esa exclusión importa. Los daños a los cimientos que resultan de una fuga de agua cubierta son otra cuestión: TDI ha dicho que el formulario de TDI los cubre, y que el formulario registrado ante TDI de otra aseguradora los limita (orden de TDI n.º 03-0110); otros formularios también pueden limitarlos.
6. Desgaste por uso y mantenimiento. Arreglar un techo desgastado, una pieza que falló o la propia tubería que gotea es, por lo general, un costo del dueño, aun cuando el daño que causa pueda estar cubierto. Cómo se trata una fuga lenta y oculta depende del formulario; vea Daños por agua e inundación en una casa de renta en Texas.
7. Una casa vacía por mucho tiempo. Bajo el formulario de TDI, si la construcción está "vacía [vacant] durante 60 días consecutivos inmediatamente antes de una pérdida", el incendio y el rayo, y el vandalismo o daños maliciosos (vandalism or malicious mischief), no están cubiertos a menos que un endoso (endorsement), es decir, un formulario añadido a la póliza que agrega o cambia la cobertura, diga otra cosa. Otros formularios, y las reglas de algunas aseguradoras, tienen sus propios límites para una casa vacía. Avísele a su aseguradora o a su agente antes de un período largo entre inquilinos o de una remodelación. Vea Seguro para casa de renta vacía en Texas.
8. Huéspedes por corto plazo, a menos que la aseguradora lo sepa. Rentar por noche o por semana es un riesgo distinto a un contrato de 12 meses. Vea Seguro para alquiler a corto plazo en Texas.

Dos deducibles, no uno

Las pólizas de casas de renta en Texas a menudo tienen un deducible por viento y granizo (wind/hail deductible) aparte, junto al deducible fijo para otras reclamaciones, y puede ser un porcentaje del límite de la vivienda en lugar de una cantidad en dólares (TDI, deducibles). Con un límite de la vivienda de $300,000, un deducible por viento y granizo del 2% es de $6,000. La explicación completa, con el ejemplo del propio TDI: Deducible por viento y granizo en Texas, explicado.

Qué significa "líneas excedentes" en una cotización para arrendadores

Algunas pólizas para arrendadores en Texas las emiten aseguradoras de líneas excedentes (surplus lines). TDI las describe como "compañías con residencia fuera del estado que aseguran los riesgos que las compañías en Texas no están dispuestas a asegurar. Aunque estas compañías no tienen licencia en Texas, deben cumplir con los estándares del estado para vender seguros aquí" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Antes de comprar una, sepa cuatro cosas:

• Texas permite una póliza de líneas excedentes solo cuando la cobertura no se puede conseguir, después de un esfuerzo diligente, con una aseguradora con licencia en Texas (Ins. Code §981.004). TDI dice que los agentes "deben hacer un gran esfuerzo para encontrar una cobertura con una compañía con licencia en Texas antes de venderle una póliza de líneas excedentes o extraterritoriales".
• La póliza debe llevar un aviso que diga que TDI "no audita las finanzas ni revisa la solvencia de la aseguradora de líneas excedentes que proporciona esta cobertura, y la aseguradora no es miembro de la asociación de protección por insolvencia de seguros de propiedad y accidentes [property and casualty insurance guaranty association]" (Ins. Code §981.101).
• Cuando Texas es su estado de residencia (home state), se aplica a la prima un impuesto de líneas excedentes del 4.85% (Ins. Code §225.004); Texas es su estado de residencia si usted vive aquí, y también si todo lo que asegura la póliza está en Texas, como en una póliza sobre una casa de renta en Texas cuyo dueño vive en otro estado (§225.001(4)); de lo contrario, puede aplicarse el impuesto de otro estado. También se aplica un pequeño cargo de sellado (stamping fee) (SLTX), y además puede haber cargos de la póliza (policy fees). Compare el total, no solo la prima.
• Es un tipo de contrato diferente, y usted debería saber qué tipo está comprando. Cómo se ve el aviso en una póliza: cómo leer su página de declaraciones.

Antes de su próxima renovación: una lista de verificación corta

• ¿Qué tipo de póliza es: DP-1, DP-2 o DP-3?
• ¿Está la responsabilidad civil en la póliza? ¿Con qué límite?
• El deducible por viento y granizo en dólares, y el deducible para todos los demás peligros (all other perils)
• ¿Cómo se paga el techo: costo de reemplazo, valor actual en efectivo o según su antigüedad? (antigüedad del techo)
• ¿El asegurado nombrado (named insured) coincide con el dueño que aparece en la escritura? (casas de renta de una LLC)
• ¿El límite de la vivienda todavía refleja el costo de reconstrucción de hoy?
• Pérdida de rentas: ¿cuánto y por cuánto tiempo?
• ¿Se renta la casa por corto plazo, y lo sabe la aseguradora?
• ¿La aseguradora está autorizada en Texas (admitted) o es de líneas excedentes, y cuáles son los cargos e impuestos?
• ¿El contrato de arrendamiento exige seguro para inquilinos?

En AIV Insurance le explicamos lo que incluye su póliza para arrendadores, en palabras sencillas, antes de que usted elija. ¿Un término que no conoce? Vea el glosario.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Algunas citas de TDI usan las palabras de su propia versión en español; las demás citas de fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.