Seguro para casas de renta de una LLC en Texas

Respuesta corta. Asegure una casa de renta en Texas a nombre de quien sea el titular de la propiedad. Si su LLC es la dueña de la casa, normalmente la LLC debe ser el asegurado nombrado (named insured), y su prestamista debe aparecer como acreedor hipotecario (mortgagee). Pregunte si usted, como miembro o gerente (member or manager), y su administrador de propiedades también están protegidos. Una póliza a su nombre sobre la casa de la LLC puede complicar una reclamación.

Si tener o no casas de renta en una LLC es una pregunta para su abogado y su contador (CPA). Esta guía empieza donde termina esa decisión: la LLC existe, es dueña de la casa (o lo va a ser), y el seguro tiene que coincidir.

¿Quién debe ser el asegurado nombrado?

El asegurado nombrado es la persona o la compañía a la que se emite la póliza: el "usted" de la póliza. En el formulario estándar de vivienda del Departamento de Seguros de Texas, la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (Texas Dwelling Policy, TDP-3), "usted" significa "el 'asegurado nombrado' que aparece en las declaraciones y el cónyuge si vive en el mismo hogar" (TDP-3, Definitions). La TDP-3 se revisó por última vez en 2002, muchas compañías de seguros ahora usan sus propios formularios, y la redacción varía. La página de declaraciones (declarations page), la primera página de su póliza, muestra quién es el asegurado nombrado.

Cuando una LLC es dueña de la casa, la dueña es la LLC, no sus miembros. La ley de Texas dice que un miembro de una LLC "no tiene un interés en ningún bien específico de la compañía" (Bus. Orgs. Code §101.106(b)). Por eso la LLC, escrita exactamente como aparece en la escritura (deed), normalmente es el asegurado nombrado.

No todas las compañías de seguros emiten una póliza para arrendadores (póliza de vivienda, dwelling policy) a nombre de una LLC. Algunas sí; otras podrían pedir una póliza comercial. Pregunte antes de cambiar la escritura, no después.

Cuando la escritura y la póliza no coinciden

Una discrepancia por lo general ocurre sin mala intención: la casa se compró a nombre de una persona, después se escrituró a una LLC, y la póliza se renovó sin cambios año tras año. Importa a la hora de una reclamación por tres razones:

1. Si el asegurado nombrado es el dueño de la casa (interés asegurable, insurable interest). En la TDP-3, la compañía de seguros no es responsable en ninguna pérdida "por un monto mayor que el interés de una persona asegurada bajo esta póliza" (TDP-3, Conditions). Si el asegurado nombrado ya no es el dueño de la casa, qué interés cubre la póliza se vuelve una pregunta que la compañía de seguros podría hacer antes de pagar.
2. La póliza no pasa con la escritura. La TDP-3 dice que "la cesión de esta póliza no será válida a menos que demos nuestro consentimiento por escrito". Escriturar la casa a nombre de su LLC no convierte, por sí solo, a la LLC en la asegurada.
3. La solicitud tiene que estar correcta. El mismo formulario dice que la póliza "es nula en cuanto a usted si usted ha ocultado o falseado intencionalmente cualquier hecho relevante" (material fact). La ley de Texas le permite a una aseguradora basarse en eso solo si el hecho era relevante para el riesgo o contribuyó a la pérdida (Ins. Code §705.004). Aun así, una solicitud que nombra al dueño equivocado puede causar problemas cuando usted presenta una reclamación.

La solución es sencilla y debe ir primero. Avísele a su compañía de seguros o a su agente antes de que cambie la escritura, o en cuanto sepa que cambió. La compañía de seguros puede cambiar el asegurado nombrado con un endoso (endorsement), un formulario añadido a la póliza que la cambia, o emitir una póliza nueva. Luego envíele la nueva página de declaraciones a su prestamista. Cambiar la escritura también puede afectar otras cosas, como su préstamo y su seguro de título (title insurance). Pregúnteles sobre eso a su abogado y a su compañía de títulos (title company).

Asegurados adicionales e intereses adicionales

Estos dos términos se confunden con facilidad (vea también el glosario):

• Un asegurado adicional (additional insured) es alguien a quien la póliza también protege, en la forma que describe su endoso, por lo general contra reclamaciones de responsabilidad civil. Un administrador de propiedades es un ejemplo común. No es lo mismo que ser el asegurado nombrado.
• Un interés adicional (additional interest), a veces llamado "parte interesada" (interested party), es alguien que la póliza registra solo para avisarle de cambios o de una cancelación. La póliza no lo protege y no se le paga en una reclamación. Un prestamista al que se le debe pagar en una reclamación por daños a la casa debe figurar, en cambio, como acreedor hipotecario.

Responsabilidad civil y póliza umbrella cuando una LLC es dueña de la casa de renta

• La responsabilidad civil no viene automáticamente en una póliza para arrendadores. La TDP-3 no tiene una sección de responsabilidad civil. Revise que la póliza de la LLC incluya responsabilidad civil por la propiedad (premises liability), y con qué límite. Vea Seguro de responsabilidad civil para arrendadores en Texas.
• Una LLC no reemplaza al seguro. La ley de Texas dice que un miembro o gerente generalmente "no es responsable de una deuda, obligación o responsabilidad" de la LLC (Bus. Orgs. Code §101.114), pero una reclamación por lesiones todavía puede dirigirse contra usted en lo personal, y los bienes de la propia LLC, empezando por la casa, quedan expuestos a una reclamación contra la LLC. Hasta dónde le protege la LLC es una pregunta legal para su abogado. Si la póliza le defiende es una pregunta para su agente.
• Revise la póliza umbrella. El Departamento de Seguros de Texas dice que una póliza umbrella (umbrella policy) "entraría en acción después de que su seguro de auto o de hogar deje de pagar" y que "paga hasta al menos $1 millón" (TDI). Una póliza umbrella personal podría no cubrir una propiedad que es de una LLC, y podría excluir las casas de renta. Una póliza umbrella a nombre de la LLC, por encima de los límites de responsabilidad civil de la propia LLC, podría ajustarse mejor. Pregúntele por escrito a la aseguradora de la póliza umbrella qué propiedades y qué dueños cubre.
• Varias LLC, varias pólizas. Una póliza protege al asegurado nombrado y a los asegurados que define. Si cada casa de renta está en su propia LLC, revise que cada LLC aparezca en la póliza que cubre su propiedad, y en cualquier póliza umbrella por encima de ella.

LLC en serie: ¿una póliza, o una por propiedad?

Texas permite las LLC en serie (series LLC) desde 2009. Desde el 1 de junio de 2022, el código las llama series protegidas (protected series) y agrega las series registradas (registered series), que se forman presentando un certificado ante la Secretaría de Estado de Texas (Texas Secretary of State) (Bus. Orgs. Code §§101.601–101.602). Lo que importa para el seguro:

• Lea la escritura. Una serie puede "ser titular de bienes … incluidos bienes inmuebles" a su propio nombre (§101.605), pero los bienes de una serie también pueden estar a nombre de la LLC (§101.603). Asegure al dueño que nombra la escritura.
• Pregúntele a su abogado sobre la separación. La protección entre las series depende de que cada serie lleve sus propios registros (§101.602(b)). Si compartir una póliza de seguro entre series afecta eso es una pregunta legal.
• Pregúntele a la compañía de seguros. ¿Asegura LLC en serie? ¿Pondrá varias series en una sola póliza con una lista de propiedades, o quiere una póliza por propiedad? Si varias casas comparten un mismo límite de responsabilidad civil, una reclamación en una casa puede agotar el límite para todas.

El préstamo a su nombre, la escritura a nombre de la LLC

Esto es común en casas de renta compradas con una hipoteca personal y escrituradas después a una LLC. Hay dos cosas que resolver, las dos antes de cambiar la escritura si puede:

• Qué quiere el prestamista en la póliza. Los documentos de los préstamos varían, así que pregúntele a su prestamista por escrito. En los préstamos vendidos a Fannie Mae, la póliza de una propiedad de una a cuatro unidades "debe nombrar como asegurados nombrados a todas las personas que son titulares de la propiedad en cuestión" (Fannie Mae B7-3-08). Un prestamista también podría querer que aparezca el prestatario. La cláusula del acreedor hipotecario (mortgagee clause) se queda en cualquier caso.
• El préstamo en sí. Muchos préstamos le permiten al prestamista exigir el pago total cuando se transfiere la casa (una cláusula de pago inmediato por venta, due-on-sale). La ley federal enumera algunas transferencias que un prestamista no puede tratar así (12 U.S.C. §1701j-3(d)), pero la regla federal da esas protecciones solo para una casa en la que el prestatario vive o va a vivir (12 CFR §191.5(b)). Así que, en una casa de renta, no dé por hecho que una transferencia, sea a una LLC o a un fideicomiso, esté protegida. Eso no significa que un prestamista vaya a exigir el pago del préstamo. Pregúnteles a su prestamista y a su abogado antes de cambiar la escritura.

Si el nombre de la póliza deja de coincidir con lo que esperan los registros del prestamista, el sistema de seguimiento de seguros de este podría tratar el comprobante de seguro de usted como si faltara, y así es como empieza una cobertura colocada por el prestamista. Vea seguro colocado por el prestamista.

Una lista de verificación corta

• El dueño que aparece en la escritura, escrito exactamente igual, es el asegurado nombrado en la página de declaraciones
• Cada copropietario que aparece en la escritura está nombrado
• La compañía de seguros supo de cualquier cambio en la escritura y lo aceptó por escrito
• El prestamista aparece como acreedor hipotecario, y tiene la página de declaraciones actual
• Usted sabe si, como miembro o gerente, está protegido en reclamaciones en contra de usted
• La protección del administrador de propiedades está resuelta: la de usted, la del administrador o las dos
• La responsabilidad civil por la propiedad está en la póliza de la LLC, y cualquier póliza umbrella cubre a la LLC y a esta propiedad
• En una LLC en serie: la póliza de cada propiedad nombra a la serie o a la compañía que es titular de la propiedad

Esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal. Pregúntele a su abogado sobre formar o usar una LLC o una LLC en serie y sobre cambiar una escritura, y a su contador sobre la parte fiscal. AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas, no una compañía de seguros: no emitimos pólizas, y las reclamaciones se presentan ante su compañía de seguros. Si quiere que revisemos si el asegurado nombrado de su póliza coincide con su escritura, envíenos un mensaje por correo electrónico a hello@aivinsurance.com o comuníquese con nosotros por la página de contacto, díganos a nombre de quién está la escritura, y le diremos cómo compartir su página de declaraciones de forma segura.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Las citas de leyes, pólizas y otras fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.