德州 LLC 名下出租房的保险

简短回答。 为德州出租房投保时，应以持有产权的一方的名义投保。如果房子归您的 LLC 所有，一般应由 LLC 担任记名被保险人（Named Insured），并把您的贷款机构列为抵押权人（Mortgagee）。请询问您作为成员或经理，以及您的房屋管理公司（Property Manager），是否也受到保护。LLC 名下的房子若用您个人名义的保单投保，可能会让理赔变得复杂。

是否要用 LLC 持有出租房，是您应该与律师和注册会计师（CPA）讨论的问题。本指南从这个决定之后开始：LLC 已经存在，它拥有（或将要拥有）这套房子，保险需要与之相符。

谁应当是记名被保险人？

记名被保险人是保单的签发对象，可以是个人或公司，也就是保单中的“您”。在德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）的住宅保单条款，即德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3）中，“您”指“声明页上列明的‘记名被保险人’，以及同住一户的配偶”（TDP-3，定义）。TDP-3 最近一次修订于 2002 年，如今很多保险公司使用自己的条款，措辞各不相同。保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page），即保单的第一页，会显示谁是记名被保险人。

当 LLC 拥有这套房子时，所有人是 LLC，而不是它的成员。德州法律规定，LLC 的成员“对公司的任何特定财产不享有权益”（Bus. Orgs. Code §101.106(b)）。因此，记名被保险人通常是 LLC，名称拼写与房产契据完全一致。

并不是每家保险公司都愿意以 LLC 的名义签发房东（住宅）保单。有些会；另一些可能会要求改买商业保单。请在过户之前询问，而不是之后。

房产契据与保单不一致时

不一致往往是无意中造成的：房子以个人名义购买，后来过户到 LLC，而保单年复一年原样续保。在理赔时，这在三个方面有影响：

1. 记名被保险人是否拥有这套房子（可保利益，Insurable Interest）。根据 TDP-3，在任何损失中，保险公司的赔偿责任都不会“超过本保单下被保险人所享有的权益的金额”（TDP-3，条件）。如果记名被保险人已不再拥有这套房子，保单承保的是谁的权益，就成了保险公司在赔付之前可能会问的问题。
2. 保单不会随房产契据转移。 TDP-3 规定“除非我们给予书面同意，否则本保单的转让无效”。把房子过户给您的 LLC，本身并不会让 LLC 成为被保险人。
3. 投保申请必须准确。 同一份条款规定，“如果您故意隐瞒或失实陈述任何重要事实，本保单对您无效”。德州法律只允许保险公司在该事实对所承保的风险具有重要性（material）或促成了损失时援引这一条款（Ins. Code §705.004）。即便如此，一份写错所有人的投保申请，在您理赔时也可能带来麻烦。

解决办法很简单，而且应当先做。 在房产契据变更之前，或一得知已经变更，就告诉您的保险公司或保险代理人。保险公司可以通过附加条款（Endorsement，即附在保单上、用来修改保单的条款文件）更改记名被保险人，或签发新保单。然后把新的保单声明页发给您的贷款机构。过户还可能影响其他事情，例如您的贷款和产权保险（Title Insurance）。关于这些，请询问您的律师和产权公司。

附加被保险人与附加利益方

这两个词很容易混淆（另见术语表）：

• 附加被保险人（Additional Insured）是保单也会保护的人，保护方式按其附加条款的描述，通常针对责任索赔。房屋管理公司是常见的例子。这与作为记名被保险人不同。
• 附加利益方（Additional Interest，有时称“利益相关方”，Interested Party）是保单记录在案的一方，记录它只是为了在保单变更或取消时通知它。它不受保单保护，理赔时也不会得到赔付。对于在建筑物理赔中应当获得赔付的贷款机构，应当放在抵押权人（Mortgagee）一栏。

LLC 持有出租房时的责任保险和伞式保险

• 房东保单上的责任保障不是自动就有的。 TDP-3 没有责任部分。请确认 LLC 的保单包含场所责任（Premises Liability）保障，以及限额多少。参见德州房东责任保险。
• LLC 不能取代保险。 德州法律规定，成员或经理一般“不对”LLC 的“债务、义务或责任承担责任”（Bus. Orgs. Code §101.114），但受伤索赔仍然可能点名您个人，而 LLC 自己的资产，首先是这套房子，也会面临针对 LLC 的索赔。LLC 能在多大程度上保护您，是需要请律师回答的法律问题。保单是否会为您提供辩护，是需要请保险代理人回答的问题。
• 检查伞式保险。 德州保险局说，伞式责任保险（Umbrella）“会在您的汽车保险或房屋保险停止赔付之后开始发挥作用”，赔付“上限至少为 $1 million”（TDI）。个人伞式保险可能不承保 LLC 名下的房产，也可能排除出租房。以 LLC 名义购买、位于 LLC 自身责任限额之上的伞式保险，可能更合适。请书面询问伞式保险的保险公司，它承保哪些房产、哪些所有人。
• 多个 LLC，多份保单。 保单保护记名被保险人，以及它所定义的被保险人。如果每处出租房都放在各自的 LLC 名下，请确认每个 LLC 都出现在承保其房产的保单上，以及其上的任何伞式保险上。

系列 LLC：一份保单，还是每处房产一份？

德州自 2009 年起允许设立系列 LLC（Series LLC）。自 2022 年 6 月 1 日起，法典把它们称为受保护系列（Protected Series），并增加了注册系列（Registered Series），后者通过向德州州务卿（Texas Secretary of State）提交证书设立（Bus. Orgs. Code §§101.601–101.602）。与保险相关的部分：

• 阅读房产契据。 一个系列可以用自己的名义“持有资产的产权……包括不动产”（§101.605），但系列的资产也可以用 LLC 的名义持有（§101.603）。为房产契据上列明的所有人投保。
• 向律师询问隔离问题。 系列之间的保护，取决于每个系列各自保存记录（§101.602(b)）。在多个系列之间共用一份保险保单是否会影响这一点，是一个法律问题。
• 询问保险公司。 它承保系列 LLC 吗？它会把几个系列放在一份附有房产清单（Schedule）的保单上，还是希望每处房产一份保单？如果几套房子共用一个责任限额，一套房子上的一次索赔就可能用完所有房子的限额。

贷款在您名下，产权在 LLC 名下

这种情况在用个人房贷购买、之后过户给 LLC 的出租房中很常见。有两件事要处理，如果可以，两件都在过户之前处理：

• 贷款机构希望保单上写什么。 贷款文件各不相同，所以请书面询问您的贷款机构。对于卖给房利美（Fannie Mae）的贷款，一至四个单元房产的保单“必须将所有持有标的房产产权的人列为记名被保险人”（Fannie Mae B7-3-08）。贷款机构也可能希望把借款人列上。无论哪种情况，抵押权人条款都保留。
• 贷款本身。 很多贷款允许贷款机构在房子被转让时要求一次性还清贷款（即“转让即到期”条款，due-on-sale）。联邦法律列出了一些贷款机构不得这样对待的转让（12 U.S.C. §1701j-3(d)），但联邦规则只对借款人居住或将要居住的住房给予这些保护（12 CFR §191.5(b)）。所以对于出租房，不要以为转让会受到保护，无论是转给 LLC 还是转给信托。这并不意味着贷款机构会要求提前还清贷款。在过户之前，请询问您的贷款机构和律师。

如果保单上的名字与贷款机构记录中的预期不再相符，它的保险追踪系统可能会把您的保险证明视为缺失，而这正是贷款机构强制代投保险的开端。参见德州出租房的贷款机构强制代投保险。

简短清单

• 房产契据上的所有人，按原样拼写，是保单声明页（Declarations Page）上的记名被保险人（Named Insured）
• 房产契据上的每一位共同所有人都已列名
• 保险公司已得知任何房产契据的变更，并已书面同意
• 贷款机构被列为抵押权人（Mortgagee），并持有最新的保单声明页
• 您知道，对于点名您的索赔，您作为成员或经理是否受到保护
• 房屋管理公司的保护已经落实：在您的保单下、它自己的保单下，或两者皆有
• LLC 的保单上有场所责任（Premises Liability）保障，任何伞式保险（Umbrella）都涵盖该 LLC 和这处房产
• 对于系列 LLC：每处房产的保单都列明持有其产权的系列或公司

本指南是一般性信息，不是法律或税务建议。关于设立或使用 LLC 或系列 LLC、以及过户，请咨询您的律师；税务方面请咨询您的注册会计师。AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构，不是保险公司：我们不签发保单，理赔向您的保险公司提出。如果您希望我们检查您保单上的记名被保险人是否与房产契据一致，请发邮件至 hello@aivinsurance.com，或通过联系页面与我们联系，告诉我们房产契据上是谁的名字，我们会告诉您如何安全地分享您的保单声明页。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。