德州出租房保险：房贷与托管账户（Escrow）

简短回答。 德州没有法律要求为出租房投保，但如果您有房贷，您的贷款机构会要求。贷款机构会作为抵押权人（Mortgagee）列在保单上，建筑物发生保障范围内的理赔时，款项会支付给它。如果有托管账户（Escrow），贷款机构会从您每月的房贷还款中拿出一部分，用来支付保险账单。

德州法律也限制了贷款机构可以提出的要求。本指南中的“贷款机构”，指您的贷款机构或您的贷款服务机构（Servicer，即您每月还款的对象）。贷款机构不能强迫您使用某一特定的保险代理人或保险公司，也不能要求超过房屋及其屋内财物重置价值的保障。

德州法律要求买房东保险吗？

法律不要求。德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）的房屋保险指南写道：“法律并不要求您购买房屋保险。但如果您的房子还欠着贷款，您的贷款机构会要求您购买”（TDI 房屋保险指南）。有贷款的出租房也是同样的道理：贷款文件把保险定为一项条件，贷款机构会检查保险证明。

贷款机构通常会要求什么

贷款文件各不相同，请阅读您自己的贷款文件。常见要求包括：

• 在保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page）上把贷款机构列为抵押权人，通常在其名称后面加上“ISAOA/ATIMA”，这是“its successors and/or assigns, as their interests may appear”（其继承人和/或受让人，以其权益为限）的缩写，作用是贷款被转售后，贷款机构仍在保障之内。在德州保险局的住宅保单条款（德州住宅保单第三号标准格式，TDP-3，最近一次修订于 2002 年；如今很多保险公司使用自己获批的条款）中，保险公司对建筑物保障范围内的损失，会“以其权益为限，向保单声明页上列明的抵押权人”支付；如果保单被取消（Cancellation），必须书面通知抵押权人；如果不予续保（Non-Renewal），必须提前 30 天书面通知（TDP-3，抵押条款（Mortgage Clause））；如果收到这样的通知该怎么办：在德州遇到不予续保或保单被取消？
• 自付额（Deductible）限制。 对于卖给房利美（Fannie Mae）的贷款，“一至四单元房产所有必需的财产保险风险，最高允许自付额为财产保险保障金额的 5%”；如果一份保单有几项单独的自付额，例如风灾自付额，“每一项自付额均不得超过财产保险保障金额的 5%”（Fannie Mae B7-3-02，2026 年 8 月 5 日）。这个上限在德州很重要，因为这里的风灾与冰雹自付额往往按百分比计算。见德州风灾与冰雹自付额详解。
• 建筑物按重置成本投保。 同一份指南要求保障“按重置成本（Replacement Cost）投保，屋顶除外”。屋顶“不必按重置成本投保”。见德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本。
• 洪水保险，如果房子位于高风险洪水区。 “如果您的房子位于指定的洪水区，您的贷款机构会要求您购买洪水保险（Flood Insurance）”（TDI）。对于位于特别洪水风险区（Special Flood Hazard Area）、而且贷款来自受联邦监管或有政府支持的贷款机构的建筑物，美国联邦紧急事务管理署（FEMA）把这称为“强制购买要求”（mandatory purchase requirement）；有些贷款机构还会根据贷款条款，“不论位于哪个洪水区”都要求购买洪水保险（FEMA F-084）。贷款机构也可以强制代投洪水保险。见德州出租房的水损与洪水保险。

没有卖给房利美的贷款，遵循其投资方或贷款机构自己的规则。房东保单本身保什么，见德州出租房保险：DP-3 房东保单保什么。

德州的贷款机构不能对我的出租房保险提出哪些要求？

《德州保险法》（Texas Insurance Code）第 549 章对贷款机构作了限制（Ins. Code ch. 549）：

有一个例外值得了解。§549.056(b) 规定，本分章并不禁止贷款机构“要求保险来自获准在本州经营业务、并有持牌的本州居民代理人（licensed resident agent）的保险公司”。德州有些房东保单由 Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）承保，这些公司不是德州获准经营（持牌）的保险公司（Ins. Code §981.002），所以贷款机构可能有权拒绝这类保单。但德州的担保品保护（collateral protection）法律预期，符合资格的 Surplus Lines 保单可以满足贷款的保险要求（Fin. Code §307.052），而且德州标准信托契据（Deed of Trust）规定，贷款机构不会无理拒绝您选择的保险公司（Form 3044 07/2021, §5(a)）。请查看您的贷款文件，或在更换之前以书面形式询问贷款机构。

§549.051 中 $10 的上限，针对的是“通过获准在本州经营业务的保险公司提供”的新保单，所以按我们的理解，它并不保护换成 Surplus Lines 保单的情况。

托管账户如何支付您的保险

美国消费者金融保护局（CFPB）是这样描述的：“您向贷款机构还款，贷款机构把还款中用于保险的那一部分存在托管账户里。然后，当保险账单到期时，贷款机构从托管账户中支付”（CFPB）。

贷款机构会支付它收到的、针对存档保单的任何账单。除非您、您的保险代理人或新的保险公司通知它，否则它不会知道您已经换了保单。

托管账户还是您自己：每次续保由谁付款

新保单或续保保单可以用以下两种方式之一付款。请在保单开始之前选定一种：

1. 由托管账户付款。 新保单应当设置为向您的贷款机构开账单（往往标为“由贷款机构付款”，mortgagee billed）。把新的保单声明页发给贷款机构，让它支付正确的账单。
2. 由您自己付款。 先告知贷款机构，以免它同时从托管账户付款，并把保单声明页发给它，作为保险证明。

贷款机构往往通过网上的保险追踪网站接收保险证明，您在网站上上传保单声明页，并填上您的贷款号码。保单声明页是保单的第一页：上面列有被保险人、保险日期、保障项目和自付额、保费以及抵押权人。它随保单一起提供给您。请查看您的电子邮件或保险公司的网上账户，或者询问您的保险代理人。

如果还是发生了重复付款，通常可以解决，但退款可能需要几周甚至更久。重复付款通常发生在更换或续保保单、而贷款机构不知道该由谁付款的时候。重复支付的款项多快能退回，取决于您的贷款，以及重复的那份保单是否被取消。如果您在保险期间中途更换保单，旧保单的未满期保费（Unearned Premium）会另行退还；见如何在德州更换出租房保险。

贷款机构强制代投的保险（Lender-Placed / Force-Placed）

如果贷款机构没有证据证明您的保单有效，它可能会自己购买一份保单，并向您收费。CFPB 提醒：“强制代投的保险通常比您自己找一份保单更贵”，而且“在许多情况下，这种保险只保护贷款机构，不保护您”（CFPB）。

对于您不自住的出租房，联邦的通知和退款规则（12 CFR §1024.37）往往不适用（12 CFR §1024.5(b)(2)；Reg. Z comment 3(a)-4），而且德州法律允许：如果到您的保单到期前第 15 天，您仍未出示替代保单，贷款机构可以自行投保（Ins. Code §549.056(d)）。它为什么会发生、保什么，以及如何让贷款机构撤销：德州出租房的贷款机构强制代投保险。

简短清单

• 贷款机构是否已被正确列为抵押权人（Mortgagee），并附上您的贷款号码？
• 每一项自付额（Deductible）是否都在贷款允许的上限之内（例如房利美贷款为每项不超过保障金额的 5%）？
• 房子是否位于高风险洪水区？贷款机构是否要求洪水保险？
• 这一保险期间由谁付款：托管账户还是您？保单的账单设置是否与之一致？
• 贷款机构是否已收到并确认新的保单声明页（Declarations Page）？
• 如果新保单是 Surplus Lines 保单，您的贷款机构是否接受？

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。当您通过我们购买或续保保单时，我们会把新的保单声明页送交您的贷款机构，并跟进贷款机构是否已经确认。我们不支付保费，也不处理退款；这些由您的保险公司和贷款机构负责。关于您自己贷款的具体要求，最好由贷款机构来回答。如果想聊聊您出租房的保险，请通过联系页面与我们联系。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。