德州出租房的水损与洪水保险

简短回答。 在德州的房东保单上，要看水是怎么进来的。水管突然爆裂通常在保障范围内，但水管本身不在。缓慢渗漏、排水倒灌和地下管线破裂，要看具体保单，往往需要附加保障。洪水损失要靠另一份单独的洪水保单，而这类保单通常要等 30 天才开始生效。

德州房东还必须向租客提供书面的洪泛区通知，详见下文。

房东保险保水损（水造成的损失）吗？水进屋的五种方式

附加条款（Endorsement）是附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件。以上是常见的情况；具体以您的保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page，即保单的摘要页）及其所附条款文件为准。

水管爆裂：最常见的水损理赔

德州保险局（TDI）有一份自己的住宅保单条款，即德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3，最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它，但如今很多公司使用自己获批的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司则使用它们自己的条款；我们引用它，是因为它是公开的。它对建筑物（保障 A，Coverage A）按未被列为除外的所有风险（Open Perils）方式承保：承保所有有形损失风险，除非该损失被排除在外。所以，水管突然爆裂给房屋造成的水损，除非适用某项除外责任，否则在保障范围内。

关于拆墙费用的措辞，写在另一个地方。对于个人财产（Personal Property，保障 B，Coverage B），该条款列出了列明风险（Named Perils），其中一项是“管道、供暖或空调系统或家用电器内部的水或蒸汽意外排放、渗漏或溢出”。针对这一风险，该条款补充说，损失“包括为修理或更换该系统或电器而必须拆除和重新安装建筑物任何部分的费用。但不包括水或蒸汽从中逸出的那个系统或电器本身的损失”（TDP-3，承保风险）。建筑物保障本身并没有关于拆墙费用的条款。

说白了：泡了水的石膏板和地板，可能作为建筑物的损失在保障范围内。为找到水管而开墙、封墙的费用是否赔付，要看您的保单条款怎么写，所以请问清楚。裂开的那一段水管，通常被当作日常维护的问题。

有些保单还会用水损赔付上限（Water Damage Limitation）来限制水损理赔，也就是一次水损理赔可支付金额的上限。它在摘要页上很容易被漏看，所以请留意找一找。

缓慢渗漏和隐蔽漏水

各保单条款在这方面差别最大。

• 其他已备案的保单条款。 在 2003 年的一份局长令（No. 03-0110）中，TDI 将一家保险公司备案的住宅保单条款与 TDP-3 进行比较，指出该条款排除了“因水或蒸汽在数周、数月或数年内持续或反复渗漏所造成的”损失，并指出“TDP-3 并不排除因水或蒸汽持续或反复渗漏所造成的水损保障”（TDI Order No. 03-0110）。很多保单条款都有这类渗漏除外条款，有些保险公司提供有限的隐蔽渗漏保障（Limited Hidden Water）附加条款，补回一小部分保障。
• TDP-3。 它没有针对反复渗漏的除外条款，但它关于磨损（Wear and Tear）、老化和腐烂的除外责任仍可能适用于缓慢渗漏。它的霉菌除外条款在隐蔽漏水能被察觉之前，把它视为“突发和意外”的，并要求隐蔽的损失“不迟于您发现或本应发现该损失之日后 30 天”报告（TDP-3，一般除外责任）。

各种保单条款都认同的一点是：明知或本应察觉、却放任不管的漏水，不在保障范围内。TDI 的指南把“持续的漏水”列为保单不承保的情形之一，并说“除为修复保障范围内的风险所造成的损坏之外，保单也不承保霉菌清除”（TDI 房屋保险指南）。TDP-3 同样如此：保障范围内的突发漏水之后出现的霉菌在保障范围内，但“清除处理的费用，包括检测”不在其中。所以，一发现水损就尽快报告。

地基下水管漏水（Slab Leak）或地基损坏在保障范围内吗？

地基是房子的一部分，但这并不意味着所有地基问题都在保障范围内。TDP-3 排除“由地基、墙体、地板的沉降、开裂、隆起、收缩或膨胀所造成的”损失，另外还单独排除“地震、山体滑坡或地面移动（Earth Movement）”。地基除外条款会把随之发生的水损（Ensuing Water Damage）重新纳入保障；地面移动除外条款则不会（TDP-3，一般除外责任）。

在 TDI 的标准条款上，管道系统漏水造成的地基损坏曾被视为在保障范围内：TDI 在 2003 年指出，“TDP-3 提供的住宅地基保障，最高可达保障 A — 住宅主体（Coverage A-Dwelling）的总保险限额”。并非由保障范围内的水损引起的沉降或开裂，则被排除在外。很多其他保单条款把地基下水管漏水造成的地基损坏排除在外或设有上限；TDI 在那份局长令中审查的已备案条款，就通过附加条款把它限制在 $15,000（TDI Order No. 03-0110）。所以关键在于您的保单条款怎么写；在德州中部的黏土地区，地面随季节移动，这方面的差别很大。

空房里的冰冻

TDP-3 排除“建筑物无人居住（Unoccupied）期间”的冰冻损失，“除非您已采取合理的注意措施：(1) 保持建筑物内供暖；或 (2) 关闭供水，并排空管道、供暖和空调系统中的水”。冬季两任租客之间的空档期，这两项中需要做到一项。详见德州空置出租房的保险。

洪水：另一份单独的保单

TDP-3 排除“洪水、地表水、波浪、潮水或潮汐波、溪流或其他水体的溢出”。TDI 说：“大多数房屋保单不承保洪水造成的损失”，以及“大多数洪水保单有 30 天的等待期，之后才开始生效，所以不要等到风暴逼近才决定购买保障”（TDI 房屋保险指南）。

出租房的洪水保险（Flood Insurance）可以通过国家洪水保险计划（NFIP）和私营保险公司获得。根据美国联邦紧急事务管理署（FEMA）自己的出版物，房东应当了解的 NFIP 保单要点如下：

• 限额。 对于单户住宅或二至四户住宅建筑，上限是建筑物 $250,000、屋内财物 $100,000（FEMA，NFIP 问答）。
• 理赔怎么计算。 重置成本（Replacement Cost）的适用条件是：“……您的建筑物保障达到房屋重置成本的 80%，且房屋是您的主要住所。”屋内财物“始终按实际现金价值（ACV）赔付”（FEMA，NFIP 保障摘要）。您不自住的出租房不是您的主要住所，所以建筑物理赔一般按实际现金价值（Actual Cash Value，ACV，即扣除折旧后）计算。FEMA 的问答说，不是保单持有人主要住所的二至四户住宅建筑，“始终按 ACV 赔付”（FEMA F-084）。
• 不保租金损失。 NFIP 摘要把“营业中断或被保险财产无法使用所造成的经济损失”列为不在保障范围内。有些私营洪水保单提供这项保障，不妨问一问。
• 等待期。 新的 NFIP 保单一般在申请并付款 30 天后生效，也有例外，比如因贷款交割（loan closing）而购买的保单（FEMA 问答）。
• 国会每次只为 NFIP 设定较短期限的授权。 授权到期中断期间，新的 NFIP 保单无法出售，所以请向您的保险代理人确认。
• 划定区域之外的风险。 FEMA 说：“约 40% 的 NFIP 洪水保险理赔来自高风险洪水区之外”（FEMA F-084）。要查您地址所在的洪水风险区（Flood Zone），可以从 NFIP 的洪水风险区与地图页面开始。

如果房子有房贷、又位于高风险洪水区，您的贷款机构一般会要求有洪水保险；详见德州出租房保险：房贷与托管账户（Escrow）。

德州房东须向租客提供的洪泛区通知

自 2022 年 1 月 1 日起，德州房东必须向租客提供书面通知，说明房东是否知道该住宅位于百年一遇洪泛区（100-year floodplain）内；如果房东知道房子在过去五年内至少被淹过一次，还要再提供第二份通知（Tex. Prop. Code §92.0135）。通知须在签约时或签约前提供，可写入租约、租约附件，或另附一份单独签署的文件；租期短于 30 天的租约不适用。如果房东没有提供通知，而租客的财物因洪水遭受重大损失，租客可以终止租约。法定措辞还会告诉租客：“大多数租客保险保单不承保因洪水产生的损坏或损失。”

发生水损时

• 先拍照，在搬动或扔掉任何东西之前。如果水还在流，拍几张照片也只需几秒钟。
• 然后防止损失扩大。 关闭水源，用防水布盖住破口，能弄干的尽量弄干。
• 保留每一张收据，包括您为此支出的每一笔费用。
• 尽快向您的保险公司报告。 理赔直接向您保单上载明的保险公司提出。在德州，保险公司一般必须在收到通知后 15 天内确认收到理赔；如果是合格的 Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted），则为 30 个工作日（Ins. Code §542.055）。德州其他理赔时限，见保险公司有多长时间处理。
• 告诉租客发生了什么。 租客自己的财物，属于他们的租客保险（Renters Insurance）的范畴。详见德州房东保险与租客保险的区别。

关于您的保单，可以问这些问题

• 有没有水损赔付上限（Water Damage Limitation）？金额是多少？
• 保单条款是否排除反复渗漏？能否加有限的隐蔽渗漏保障（Limited Hidden Water）？
• 是否包含或可以加排水倒灌（Water Back-Up）保障？地下管线（Service Line）呢？
• 保单条款对地基、地基下水管漏水（Slab Leak）和地面移动（Earth Movement）是怎么规定的？
• 房子是否位于已划定的洪水风险区内？是否已有洪水保险？

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们不处理理赔：理赔向您保单上载明的保险公司提出，并由该保险公司决定；我们可以帮您找到正确的联系方式。如果想在出事之前弄清楚您的保单如何对待水损，请通过联系页面与我们联系。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。