德州空置出租房的保险

简短回答。 按德州保险局的标准住宅保单条款，出租房一旦连续空置 60 天（Vacant），火灾、雷击以及故意破坏或恶意损毁（即蓄意造成的损坏）就不在保障范围内。房子无人居住（Unoccupied）期间的冰冻损失不在保障范围内，不必等满 60 天，除非您一直开着暖气，或者关闭了供水并把水排空。

其他保单有各自的期限，有时更短，附加条款也可能把这些保障补回来。在两任租客之间出现较长空档或开始翻修之前，请告诉您的保险公司或保险代理人，并问清楚保单如何定义“空置”（vacant）。

60 天空置条款

德州保险局（TDI）有一份自己的住宅保单条款，即德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3，最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它，但如今很多公司使用自己获批的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司则使用它们自己的条款；我们引用它，是因为它是公开的。它规定：“在保险期间内，如果被保险的建筑物在损失发生前紧接着连续空置 60 天，我们对火灾和雷击、或故意破坏或恶意损毁（Vandalism or Malicious Mischief）风险造成的损失不承担责任。可以通过本保单的附加条款提供保障”（TDP-3，条件（Conditions）第 17 条）。附加条款（Endorsement）是附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件。租客故意破坏如何处理，见德州房东保险是否承保租客造成的损坏？

TDI 的房主保险指南把房子“空置 60 天或以上”列为保险公司可能不予续保（Non-Renewal）的原因之一，并说“如果您的房子空置那么久，大多数公司会停止您的保障”（TDI 房屋保险指南）。

其他保险公司的保单条款不受 60 天的约束。在 2003 年的一份局长令（No. 03-0110）中，TDI 采用了一家保险公司自己的住宅保单条款，将其与 TDP-3 进行比较，并指出该公司的条款“如果住宅在损失发生前紧接着空置超过 30 天，则把故意破坏或恶意损毁造成的损失排除在外”（TDI Order No. 03-0110）。所以“60 天”只是一个起点，而不是一条不读您自己的保单就能依赖的规则。

“空置”和“无人居住”不是同一个词

TDP-3 本身就用了两个词。它的空置条款说的是空置（Vacant）的建筑物；它的冰冻除外条款适用于“建筑物无人居住（Unoccupied）期间”。在某些保单下，一栋家具齐全、但没人住的房子，可能算无人居住，却不算空置，而这两个词可能带来不同的后果。各保单条款对它们的定义不同，也可能根本没有定义。实用的建议来自 TDI：“请向您的保险公司或保险代理人询问公司如何定义空置，以及是否会赔付空置房屋的理赔。也请询问公司是否为长期空置的房屋提供保障”（TDI，即将派驻服役？）。那个页面是写给要离家服役的军人的，但对两任租客之间的房东来说，要问的问题是一样的。

空房里的冰冻

TDP-3 不承保“建筑物无人居住期间，由冰冻造成或导致的损失，除非您已采取合理的注意措施：(1) 保持建筑物内供暖；或 (2) 关闭供水，并排空管道、供暖和空调系统中的水”（TDP-3，除外条款 k）。这与 60 天的空置条件是两条不同的规定：它在建筑物无人居住期间适用，而且没有等待期。

德州已经见识过冰冻损失能有多大。根据 TDI 的房主保险市场数据，2021 年（冬季风暴 Uri 那一年）水损和冰冻的已赔付损失约为 $4.75 billion，超过了当年的冰雹损失（TDI 市场概况，房主保险数据，2026 年 9 月 29 日查阅）。这些数字针对的是房主保险（Homeowners），不是出租房，但在空着的出租房里，暖气坏了也没有人会发现。

冬季两任租客之间：

• 把暖气开在合理的温度，或者关闭供水并排空管线；
• 记录您做了什么、什么时候做的（给恒温器或总阀拍一张带日期的照片）；
• 安排定期检查，并记下每一次到访。

关于保单如何对待水管爆裂和其他水损，详见德州出租房的水损与洪水保险。

两任租客之间的维修和清洁

两任租客之间的施工，会带来它自己的保障漏洞：

• 材料：在 TDP-3 上，放在现场、用于维修或改建房屋的材料属于住宅主体保障的一部分（“位于保单所列地址上或旁边、用于建造、改建或维修住宅的材料和用品”）。
• 盗窃的保障比很多业主以为的要窄。TDP-3 不承保不属于建筑物“组成部分”（integral part）的财产被盗，也不承保“从正在建造中的建筑物”被盗（TDP-3，除外条款 e）。放在车库里等着安装的新电器，被盗时可能不在保障范围内。
• 大规模翻修施工可能让风险变化到保险公司想要知道的程度。请在开工前告诉您的保险代理人，而不是出了事之后。

如果房子会空一段时间

有哪些选择，取决于保险公司和空档的长短：

• 在现有保单上加一份空置许可附加条款（Vacancy Permit）（在房子空着期间、在一定时间内维持保障有效的附加条款），TDP-3 本身就考虑到了这种做法（“可以通过附加条款提供保障”）；
• 一份专为空置住宅设计的保单；如果持有德州执照的保险公司不愿承保，这类保单可能来自 Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）。

德州 FAIR Plan（Texas FAIR Plan Association，TFPA）不是解决长期空置的办法：住宅连续空置超过 60 天之后，它的住宅保单把任何原因造成的损失都排除在外，不只是火灾或故意破坏；而且只要您和租客都不住在那里，它就把房子算作空置（TFPA 住宅保单）。它还把空置房产列为它可能拒绝承保的原因之一（TFPA 保障资格）。

较长的空档，值得尽早和您的保险代理人谈，最好在续保之前，而不是之后。如果真的收到了不予续保通知，请参阅在德州遇到不予续保或保单被取消？

用短期出租填补空档

有些业主在找下一位租客期间，把房子挂到短租平台上。这可能解决了空置问题，却又带来一个新问题：按晚出租的房子与长租的房子是不同的风险。TDI 说，房东保险“主要针对传统的长期租约，可能不适合短期出租”（TDI）。在第一位住客入住之前，请告诉您的保险代理人房子是怎么出租的。详见德州短租房保险。

租金损失保障不等于空置保障

两任租客之间空着的一个月，不是保障范围内的损失。租金损失（Loss of Rent）保障针对的是保障范围内的损失（例如火灾）使房子无法居住的情况，而不是房子只是没租出去的情况。详见德州房东的租金损失保障。

简短清单

• 您知道您保单的空置期限，以及它如何定义“空置”（Vacant）吗？
• 较长的空档或翻修，是否已告诉保险公司？（标准条款的期限是 60 天；至少有一家保险公司的条款用过 30 天。）
• 天冷时：暖气开着，或者供水已关、管线已排空，并且有记录吗？
• 新电器和材料是否存放在安全的地方？
• 如果房子在此期间要短期出租，保险公司知道吗？

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们可以和您一起阅读您保单中关于空置和冰冻的条款措辞，并告诉您该向保险公司问什么。我们不是保险公司，什么在保障范围内由您的保单决定。请通过联系页面与我们联系。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。