德州房东保险是否承保租客造成的损坏？

简短回答。 有时赔。很多房东保单会赔付突发的损坏和故意破坏（Vandalism），包括租客造成的，扣除任何适用的自付额（Deductible）后赔付。不过，一旦房子空置的时间超过保单允许的期限，故意破坏就不在保障范围内；有些保单排除或限制租客造成的损坏；正常磨损（Wear and Tear）也不在保障范围内。德州法律还禁止房东为正常磨损扣留押金（Security Deposit）。

您的出租房适用哪一种情况，取决于三件事：损坏属于哪一种；您保单的条款文件（Forms）怎么写；以及租约和德州押金法律允许您向租客追回什么。本指南按这个顺序逐一说明。

三种损坏，三种处理方式

第一条界线由德州法律划定。正常磨损“是指因按预定用途使用住宅而造成的老化”，并且“不包括因租客疏忽、粗心、意外或滥用房屋、设备或动产［可移动的物品］而造成的老化”，由租客的家庭成员或访客造成的也不包括在内（Tex. Prop. Code §92.001(4)）。保险方面也类似：德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）的标准住宅保单条款排除由“磨损、老化，或财产本身导致其自我损坏或毁坏的任何特性”造成的损失（TDP-3，一般除外责任（General Exclusions））。

租客放任不管的缓慢问题，例如一个小漏点拖了几个月，处在两者之间，而各保单条款的规定不同。有些条款把数周、数月或数年内“持续或反复渗漏”造成的水损排除在外。TDI 的标准条款（TDP-3）没有这项除外，TDI 在 2003 年的一份局长令中指出了这一点（TDI Order No. 03-0110），不过它关于磨损和腐烂的除外责任仍可能适用。TDI 还把“持续的漏水”列为大多数保单不承保的情形之一（TDI 房屋保险指南）。更多内容见德州出租房的水损与洪水保险。

德州标准条款怎么说

TDI 有自己的一套标准德州住宅保单条款（Texas Dwelling Policy，TDP-1、TDP-2、TDP-3；最近一次修订于 2002 年）。保险公司仍可使用它们，但如今很多公司使用自己备案的条款（Ins. Code §2301.052），Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）则使用它们自己的条款；我们引用 TDI 的条款，是因为它们是公开的。

在特殊型条款（TDP-3）上，房屋的保障针对“所有有形损失风险……除非该损失被排除在外”。在该条款下，故意破坏或恶意损毁也是您个人财产的一项列明风险（Named Peril，即保单列出名称的损失原因）。它的除外责任并没有单独针对租客造成的损坏。对出租房来说，仍有四点要注意：

• 磨损（Wear and Tear）不在保障范围内，如上所述。
• 宠物。 该条款不承保“由被保险人或保单所列地址的居住者拥有或饲养的动物或鸟类造成的”损失。租客的狗咬坏门、猫毁坏地毯，都属于这种情况。
• 盗窃。 如果被盗财产“不是保障 A（住宅主体）项下所保任何建筑物的组成部分”，该条款不承保这种盗窃。它还把您作为房东拥有的冰箱和炉灶算作住宅的一部分。所以，搬走的租客带走的冰箱是否在保障范围内，要问保险公司；在您认定保或不保之前，请先询问。
• 空置。 “如果被保险的建筑物在损失发生前紧接着连续空置 60 天，我们对火灾和雷击、或故意破坏或恶意损毁风险造成的损失不承担责任”（TDP-3，条件（Conditions）第 17 条）。

在基本型条款（TDP-1）上，故意破坏不是自动包含的。该条款“在声明页上列有故意破坏和恶意损毁的保费时”才加入这项风险；即使如此，这项风险也“不包括”作为建筑物一部分的玻璃的损失（玻璃砖除外），也不包括“小额偷窃、盗窃、入室盗窃或窃取造成的损失，但对于窃贼对所保建筑物造成的损坏，我们将承担责任”（TDP-1，承保风险（Perils Insured Against））。如果您的出租房用的是基本型条款，请在保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page）上找这一行保费。怎么找：如何看懂德州出租房的保单声明页。

排除或限制租客损坏的保单

很多房东保单并不使用 TDI 的条款，它们关于租客的措辞各不相同。有些保险公司自己的条款排除或限制租客或租客的访客造成的故意破坏或恶意损坏，对其设定较低的上限，或者只以附加条款（Endorsement，即附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件）的形式提供。一个公开的德州例子是德州 FAIR Plan 的住宅保单。它只有在列有相应保费时才加入故意破坏；即使如此，也排除“由您、寄宿者、租客或任何其他经常居住在保单所列地址……连续超过三十天的人所造成的损失”（TFPA 住宅保单，2024 年 10 月 28 日版）。

其他条款还规定了更短的空置期限。在 2003 年的一份局长令中，TDI 将一家保险公司经局长通过的住宅保单条款与 TDP-3 进行比较，指出该条款“如果住宅在损失发生前紧接着空置超过 30 天，则把故意破坏或恶意损毁造成的损失排除在外”（TDI Order No. 03-0110）。

怎么做：打开声明页末尾的条款文件清单（Forms List），查找标题中提到故意破坏（vandalism）、恶意损毁（malicious mischief）、租客（tenants）或空置（vacancy）的条款。如果措辞不清楚，请在租客搬走之前、而不是之后，询问您的保险代理人。租客留下一栋受损又空着的房子离开时，空置期限的计时也很重要；请参阅德州空置出租房的保险。

租客自己的租客保单

您的保单保的是您的建筑物和您的物品。租客的租客保险（Renters Insurance）保的是他们自己的：TDI 告诉租客，他们的“房东的保险不会承保您的个人物品”，并把租客保险中的责任保障描述为在“有人在您家中受伤”时保护租客（TDI，租客保险）。

租客的租客保单是否赔付租客对您出租房造成的损坏，取决于那份保单。有些保单赔付意外损坏，例如租客引起的火灾；很多保单排除租客所租财产的损坏；而租客故意造成的损坏，一般不在租客自己保单的保障范围内。在租约中要求租客购买租客保险，是让租客有一份自己的保险的通常做法。请参阅德州房东保险与租客保险的区别。

押金：德州的规定

《德州财产法》（Texas Property Code）第 92 章 C 分章适用于“所有住宅租约”。简要来说（Tex. Prop. Code §§92.102–92.113）：

• 可以扣除什么。 “租客根据租约或因违反租约而依法应承担的损害赔偿和费用”（§92.104(a)）。您“不得为弥补正常磨损而扣留押金的任何部分”（§92.104(b)）。
• 什么时候退。 押金须“在租客交还房屋之日后第 30 日或之前”退还（§92.103），并附上“对所有扣款的书面说明和逐项清单”（§92.104(c)）。在租客给您书面的转寄地址之前，您无须采取行动（§92.107）。如果您和租客以前互通过电子邮件，这些通知可以通过电子邮件发送（§92.113）。
• 处理不当，代价可能超过押金本身（§92.109）。

有些租约用一笔定期收取的费用代替押金，这笔费用可能用于购买保险，赔付租客应承担的损坏；这是与您的房东保单不同的产品，有它自己的规则（§92.111）。

这些是法律规定，不是保险规定。我们不提供法律建议；押金有争议时，请咨询律师。

理赔还是用押金？

提出理赔之前，有三点需要权衡：

• 自付额。 如果声明页上没有为故意破坏单独列出自付额，通常适用其他所有风险自付额（All Other Perils，AOP）。在 TDI 的条款上，火灾或雷击不适用自付额。
• 您的理赔记录。 TDI 的房屋保险指南说，“如果您过去有过理赔，您的保费可能会更高”，并说大多数保险公司会查看理赔记录（CLUE）报告，该报告涵盖一栋房子过去七年的记录（TDI 房屋保险指南）。一次小额理赔，在租客搬走后多年仍会留在这栋房子的记录上。
• 向租客追偿，以及押金。 在 TDI 的条款上，您可以在损失发生之前以书面形式放弃向某人追偿的权利；如果您没有放弃，保险公司“可以要求您在我们已付款的范围内，转让就损失进行追偿的权利”（TDP-3，条件（Conditions）第 14 条）。通俗地说，保险公司可能会就它已支付的款项向租客追偿。保单赔付的是您的损失，而您为同一项维修扣留的押金会减少这项损失，所以请告诉理赔员。TDP-3 还规定，如果您故意隐瞒重要事实，“无论是在损失发生之前还是之后”，保单对您无效。德州法律对这类条款有所限制：投保申请中的不实陈述，只有在对所承保的风险具有重要性、或促成了损失时才算数（§705.004）；损失证明（Proof of Loss）中的不实陈述，只有在它是欺诈性的、对保险公司的赔偿责任具有重要性，并且误导保险公司放弃或丧失了一项有效抗辩时才算数（§705.003）（Ins. Code ch. 705）。

租客没有付的房租是另一个问题：租金损失（Loss of Rent）保障只在修复保障范围内的损失期间赔付，租客不交房租时不赔。请参阅德州房东的租金损失保障。

事先留好记录

关于租客造成的损坏，无论是与租客还是与保险公司发生纠纷，结果往往取决于房子之前是什么样子。

入住和搬出时

• 逐个房间巡查，拍摄带日期的照片或视频，包括衣柜和电器，能让租客签字的就请租客签字；
• 租约中关于损坏、宠物和租客保险的条款；
• 近期工程（新地毯、油漆、电器）的收据和日期，有助于区分损坏和正常磨损。

如果您提出理赔

请直接向您的保险公司提出，使用您保单上的理赔联系方式。TDI 的建议是：“尽快告诉您的保险公司”，在“进行任何修理之前”拍下“损坏的照片或视频”，并且“只做保护房屋的临时性修理”。它还说：“不要进行永久性修理。如果您在保险公司查看损坏之前就进行了永久性修理，保险公司可能会拒绝您的理赔。”请保留每一张收据（TDI 房屋保险指南）。TDI 的条款还要求您“发生盗窃损失时通知警方”，并“准确记录修理费用”（TDP-3，损失发生后的义务（Duties After Loss））。对于故意破坏，警方报告也值得备着。

押金方面

保留您发出的逐项清单、发出时间的证明，以及每一项扣款所依据的发票。

短期出租的住客造成的损坏，以及平台提供的保障，会带来另外一些问题；请参阅德州短租房保险的保障缺口。

简短清单

• 您知道自己的保单是基本型还是特殊型条款，以及是否包含故意破坏吗？
• 条款文件清单是否提到租客、故意破坏或空置？
• 租约是否要求租客购买租客保险，您是否收取了证明？
• 您有现任租客入住时带日期的照片吗？
• 租客搬走后，逐项列明的押金清单会在 30 天内发出吗？
• 如果房子在维修期间会空着，是否已告诉您的保险公司？

AIV Insurance 是德州的一家独立保险代理机构。我们不是保险公司，也不处理理赔：理赔向保单上列名的保险公司提出，保障范围由您的保单决定。我们可以在您需要之前，和您一起阅读保单中关于租客、故意破坏和空置的措辞。请通过联系页面或 hello@aivinsurance.com 与我们联系。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。