¿El seguro cubre los daños que causa el inquilino en Texas?

Respuesta corta. A veces. Muchas pólizas para arrendadores pagan los daños repentinos y el vandalismo, incluso los que causa un inquilino, menos el deducible que corresponda, si lo hay. Pero el vandalismo no está cubierto cuando la casa ha estado vacía más tiempo del que permite la póliza, algunas pólizas excluyen o limitan los daños causados por inquilinos, y el desgaste por uso no está cubierto. La ley de Texas también prohíbe quedarse con el depósito por el desgaste normal por uso.

Cuál de esos casos se aplica a su casa de renta depende de tres cosas: qué tipo de daño es, qué dicen los formularios de su póliza, y qué le permiten recuperar del inquilino el contrato de arrendamiento (lease) y la ley de depósitos de Texas. Esta guía los trata en ese orden.

Tres tipos de daños, tres tratamientos

La ley de Texas traza la primera línea. El desgaste normal por uso "significa el deterioro que resulta del uso previsto de una vivienda", y "no incluye el deterioro que resulta de la negligencia, el descuido, un accidente o el abuso del inmueble, del equipo o de los bienes muebles [chattels] por parte del inquilino", de quienes viven con el inquilino o de sus invitados (Tex. Prop. Code §92.001(4)). En el seguro es parecido: el formulario estándar de vivienda del Departamento de Seguros de Texas (TDI) excluye la pérdida causada por el "desgaste por uso, deterioro o cualquier característica de los bienes que haga que se dañen o se destruyan a sí mismos" (TDP-3, General Exclusions).

Un problema lento que el inquilino ignoró, como una fuga pequeña que se dejó por meses, queda en un punto intermedio, y los formularios son distintos. Algunos excluyen los daños por agua de una "filtración o fuga constante o repetida" a lo largo de semanas, meses o años. El formulario estándar de TDI (TDP-3) no los excluye, como señaló TDI en una orden de 2003 (Orden de TDI n.º 03-0110), aunque sus exclusiones por desgaste por uso y por pudrición todavía pueden aplicarse. TDI también incluye "una fuga continua de agua" entre las cosas que la mayoría de las pólizas no cubren (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Más en Daños por agua e inundación en una casa de renta en Texas.

Lo que dicen los formularios estándar de Texas

TDI tiene sus propios formularios estándar, la Póliza de Vivienda de Texas (Texas Dwelling Policy): TDP-1, TDP-2 y TDP-3, revisados por última vez en 2002. Las aseguradoras todavía pueden usarlos, pero muchas usan ahora sus propios formularios registrados ante TDI (Ins. Code §2301.052), y las aseguradoras de líneas excedentes (surplus lines) usan los suyos; citamos los formularios de TDI porque son públicos.

En el formulario especial (TDP-3), la casa está asegurada "contra todos los riesgos de pérdida física … a menos que la pérdida esté excluida". Allí el vandalismo y los daños maliciosos también son un peligro nombrado (named peril), es decir, una causa de pérdida que la póliza nombra, para su propiedad personal. Sus exclusiones no mencionan de forma específica los daños causados por un inquilino. En una casa de renta, cuatro cosas siguen importando:

• El desgaste por uso está excluido, como se explicó arriba.
• Las mascotas. El formulario no cubre la pérdida "causada por animales o aves que sean propiedad de un asegurado o de un ocupante del lugar descrito, o que estos tengan". El perro de un inquilino que muerde las puertas o un gato que arruina la alfombra entran aquí.
• El robo. El formulario no cubre el robo de bienes que "no sean parte integral de ninguna estructura cubierta bajo la Cobertura A — Vivienda [Dwelling]". También considera parte de la vivienda los refrigeradores y las estufas que son suyos como arrendador. Así que si está cubierto un refrigerador que se lleva un inquilino al irse es una pregunta para la aseguradora; pregunte antes de suponer una cosa u otra.
• La casa vacía. "Si un edificio asegurado está vacío [vacant] durante 60 días consecutivos inmediatamente antes de una pérdida, no seremos responsables de una pérdida por los peligros de incendio y rayo o de vandalismo o daños maliciosos" (TDP-3, Condition 17).

En el formulario básico (TDP-1), el vandalismo no viene incluido automáticamente. El formulario lo agrega "cuando en las declaraciones se muestra una prima por vandalismo y daños maliciosos", e incluso entonces ese peligro "no incluye" la pérdida de los vidrios que forman parte de la construcción (salvo los bloques de vidrio para construcción), ni "la pérdida por ratería, robo, robo con allanamiento o hurto, pero sí seremos responsables de los daños al edificio cubierto causados por ladrones" (TDP-1, Perils Insured Against). Si su casa de renta tiene un formulario básico, busque esa línea de prima en su página de declaraciones (declarations page). Cómo encontrarla: Casa de renta en Texas: cómo leer la página de declaraciones.

Pólizas que excluyen o limitan los daños que causa el inquilino

Muchas pólizas para arrendadores no usan los formularios de TDI, y su redacción sobre los inquilinos varía. Los formularios propios de algunas aseguradoras excluyen o limitan el vandalismo o los daños maliciosos causados por el inquilino o por los invitados del inquilino, les ponen un tope más bajo, o los ofrecen solo como un endoso (endorsement), es decir, un formulario añadido a la póliza que agrega o cambia la cobertura. Un ejemplo público en Texas es la póliza de vivienda del Texas FAIR Plan. Agrega el vandalismo solo cuando se muestra una prima por él, e incluso entonces excluye "la pérdida causada por usted, un huésped [roomer], un inquilino o cualquier otra persona que se aloje regularmente en el lugar descrito … por un período de más de treinta días consecutivos" (TFPA Dwelling Policy, edición del 28 de octubre de 2024).

Otros formularios también fijan límites más cortos para una casa vacía. En una orden de 2003, TDI comparó el formulario de vivienda de una aseguradora, adoptado por el comisionado, con la TDP-3 y señaló que el otro formulario "exceptúa la pérdida por vandalismo o daños maliciosos si la vivienda está vacía durante más de 30 días inmediatamente antes de una pérdida" (Orden de TDI n.º 03-0110).

Qué hacer: abra la lista de formularios al final de su página de declaraciones y busque títulos que mencionen vandalismo (vandalism), daños maliciosos (malicious mischief), inquilinos (tenants) o casa vacía (vacancy). Si la redacción no es clara, pregúntele a su agente antes de que un inquilino se vaya, no después. Cuando un inquilino deja la casa dañada y vacía, el tiempo que la casa lleva vacía también importa; vea Seguro para casa de renta vacía en Texas.

La póliza de seguro para inquilinos de su inquilino

Su póliza trata de su casa y de sus cosas. La póliza de seguro para inquilinos (renters insurance) de su inquilino trata de las del inquilino: TDI les dice a los inquilinos que "el seguro de su arrendador no va a cubrir sus artículos personales", y describe la responsabilidad civil del seguro para inquilinos como la que protege al inquilino "si alguien se lesiona en su casa" (TDI, Renters insurance).

Si la póliza de seguro para inquilinos paga los daños que el inquilino causa a su casa de renta depende de esa póliza. Algunas pagan los daños accidentales, como un incendio que provocó el inquilino; muchas excluyen los daños a la propiedad que el inquilino renta, y los daños intencionales del inquilino por lo general no los cubre la póliza del propio inquilino. Exigir un seguro para inquilinos en el contrato de arrendamiento es la forma habitual de asegurarse de que el inquilino tenga algo propio. Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.

Depósitos de seguridad: las reglas de Texas

El capítulo 92, subcapítulo C, del Código de Propiedad de Texas (Texas Property Code) se aplica a "todos los contratos de arrendamiento residenciales". En resumen (Tex. Prop. Code §§92.102–92.113):

• Qué puede descontar. "Los daños y cargos de los que el inquilino es legalmente responsable según el contrato de arrendamiento o como resultado de incumplirlo" (§92.104(a)). Usted "no puede retener ninguna parte de un depósito de seguridad para cubrir el desgaste normal por uso" (§92.104(b)).
• Cuándo. Reembolse el depósito "a más tardar 30 días después de la fecha en que el inquilino entrega el inmueble" (§92.103), con "una descripción por escrito y una lista detallada de todas las deducciones" (§92.104(c)). No tiene que hacer nada hasta que el inquilino le dé por escrito una dirección para enviarle el correo (§92.107). Estos avisos se pueden enviar por correo electrónico si usted y el inquilino ya se han comunicado antes por correo electrónico (§92.113).
• Equivocarse puede costar más que el depósito (§92.109).

Algunos contratos de arrendamiento sustituyen el depósito por un cargo periódico que se puede usar para comprar un seguro para los daños que deba el inquilino; ese es un producto distinto de su póliza para arrendadores, con sus propias reglas (§92.111).

Estas son reglas legales, no de seguros. No damos asesoría legal; si hay una disputa por un depósito, consulte a un abogado.

¿Reclamación o depósito?

Tres cosas que hay que considerar antes de presentar una reclamación:

• El deducible. Cuando la página de declaraciones no muestra un deducible aparte para el vandalismo, normalmente se aplica el deducible para todos los demás peligros (all other perils, AOP). En el formulario de TDI, no se aplica ningún deducible al incendio ni al rayo.
• Su historial de reclamaciones. La guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI dice que "sus primas podrían ser más altas si ha tenido reclamaciones en el pasado", y que la mayoría de las compañías revisan el reporte CLUE (historial de reclamaciones), que abarca los últimos siete años de una casa (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Una reclamación pequeña queda en el historial de la casa durante años después de que el inquilino se vaya.
• Lo que se le cobra al inquilino, y el depósito. En el formulario de TDI, usted puede renunciar por escrito, antes de una pérdida, a su derecho a cobrarle a alguien; si no lo ha hecho, la aseguradora "puede exigir la cesión de los derechos de recuperación por una pérdida en la medida en que nosotros hagamos el pago" (TDP-3, Condition 14). En palabras sencillas, puede reclamarle al inquilino lo que pagó. La póliza paga su pérdida, y el dinero del depósito que usted se quedó para la misma reparación reduce esa pérdida, así que infórmele al ajustador. La TDP-3 también anula la póliza respecto a usted si usted oculta intencionalmente un hecho relevante (material fact) "ya sea antes o después de una pérdida". La ley de Texas limita esas cláusulas: la información falsa que se da en la solicitud cuenta solo si fue relevante para el riesgo o contribuyó a la pérdida (§705.004), y la que se da en una prueba de pérdida (proof of loss), solo si se dio de forma fraudulenta, fue relevante para la responsabilidad de la aseguradora y la llevó a error, de modo que renunció a una defensa válida o la perdió (§705.003) (Ins. Code, cap. 705).

La renta que el inquilino no pagó es otra cuestión: la cobertura por pérdida de rentas paga solo mientras se repara una pérdida cubierta, no cuando un inquilino deja de pagar. Vea Cobertura por pérdida de rentas para arrendadores en Texas.

Documéntelo antes de necesitarlo

Las disputas por daños causados por el inquilino, con el inquilino o con una aseguradora, a menudo dependen de cómo se veía la casa antes.

Al mudarse el inquilino y al irse

• un recorrido con fotos o video con fecha de cada cuarto, incluidos los closets y los electrodomésticos, firmado por el inquilino cuando sea posible;
• los términos del contrato de arrendamiento sobre daños, mascotas y seguro para inquilinos;
• los recibos y las fechas de los trabajos recientes (alfombra nueva, pintura, electrodomésticos), que ayudan a separar los daños del desgaste por uso.

Si presenta una reclamación

Preséntela directamente ante su aseguradora, con el contacto para reclamaciones que aparece en su póliza. Los consejos de TDI: "Informe a su compañía lo antes posible", tome "fotografías o un video del daño antes de hacer cualquier reparación" y "solamente haga reparaciones temporales para proteger su casa". Agrega: "No haga reparaciones permanentes. La compañía de seguros podría denegar su reclamación si usted realiza reparaciones permanentes antes de que la compañía vea el daño". Guarde todos los recibos (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). El formulario de TDI también le pide "avisar a la policía en caso de pérdida por robo" y "llevar un registro exacto de los gastos de reparación" (TDP-3, Duties After Loss). En un caso de vandalismo, también vale la pena tener un reporte policial.

Para el depósito

Guarde la lista detallada que envió, un comprobante de cuándo la envió y las facturas que respaldan cada deducción.

Los huéspedes de un alquiler a corto plazo plantean sus propias preguntas sobre los daños y las protecciones de las plataformas; vea Vacíos del seguro para alquiler a corto plazo en Texas.

Una lista de verificación corta

• ¿Sabe si su póliza es un formulario básico o especial, y si incluye el vandalismo?
• ¿La lista de formularios menciona inquilinos, vandalismo o casa vacía?
• ¿El contrato de arrendamiento exige seguro para inquilinos, y usted pide el comprobante?
• ¿Tiene fotos con fecha del día en que se mudó el inquilino actual?
• Cuando un inquilino se va, ¿la lista detallada del depósito sale dentro de los 30 días?
• Si la casa va a quedar vacía mientras la repara, ¿le avisó a su aseguradora?

AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas. No somos una aseguradora, y no tramitamos reclamaciones: las reclamaciones se presentan ante la aseguradora que aparece en la póliza, y su póliza decide lo que está cubierto. Podemos leer con usted, antes de que lo necesite, lo que dice su póliza sobre inquilinos, vandalismo y casa vacía. Comuníquese con nosotros por la página de contacto o en hello@aivinsurance.com.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Algunas citas de TDI usan las palabras de su propia versión en español; las demás citas de fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.