Daños por agua e inundación en una casa de renta en Texas

Respuesta corta. En una póliza para arrendadores (landlord policy) en Texas, depende de cómo entró el agua. Una tubería que revienta de repente normalmente está cubierta, aunque no la tubería misma. Las fugas lentas, el reflujo del drenaje y las líneas subterráneas rotas dependen de la póliza y a menudo necesitan una cobertura adicional. La inundación necesita una póliza de inundación aparte, que normalmente tarda 30 días en empezar.

Los arrendadores en Texas también deben dar a sus inquilinos un aviso por escrito sobre la llanura inundable; vea más abajo.

¿El seguro para arrendadores cubre los daños por agua? Cinco maneras en que entra el agua

Un endoso (endorsement) es un formulario añadido a la póliza que agrega o cambia la cobertura. Estos son patrones comunes; lo que decide es su página de declaraciones (declarations page, la página resumen de la póliza) y sus formularios.

Una tubería reventada: la reclamación por agua típica

El Departamento de Seguros de Texas (TDI) tiene su propio formulario estándar de vivienda, la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (Texas Dwelling Policy, TDP-3; revisada por última vez en 2002). Las aseguradoras todavía pueden usarla, pero muchas ahora usan sus propios formularios aprobados (Ins. Code §2301.052), y las aseguradoras de líneas excedentes (surplus lines) usan los suyos; la citamos porque es pública. Cubre la casa (Coverage A) con base en peligros abiertos (open perils): contra todos los riesgos de pérdida física, salvo que la pérdida esté excluida. Así que los daños por agua a la casa por una tubería que revienta de repente están cubiertos, salvo que se aplique una exclusión.

La redacción sobre romper y reparar (tear-out) está en otro lugar. Para la propiedad personal (Coverage B), el formulario enumera peligros nombrados (named perils), y uno de ellos es "descarga accidental, fuga o desbordamiento de agua o vapor desde un sistema de plomería, calefacción o aire acondicionado o un electrodoméstico" (Accidental Discharge, Leakage or Overflow of Water or Steam). Para ese peligro, el formulario agrega que una pérdida "incluye el costo de romper y reemplazar cualquier parte del edificio necesaria para reparar o reemplazar el sistema o el electrodoméstico. Pero no incluye la pérdida del sistema o electrodoméstico del que escapó el agua o el vapor" (TDP-3, Perils Insured Against). La cobertura de la casa no tiene una cláusula propia sobre romper y reparar.

En palabras sencillas: el panel de yeso (tablaroca, drywall) y el piso mojados pueden estar cubiertos como daños a la casa. Si se paga abrir y cerrar la pared para llegar a la tubería depende de cómo lo redacte su formulario, así que pregunte. El tramo de tubería partido normalmente se trata como mantenimiento.

Algunas pólizas también ponen un tope a las reclamaciones por agua con un límite a los daños por agua (water damage limitation), un máximo de lo que puede pagar una reclamación por agua. Es fácil pasarlo por alto en una página resumen, así que búsquelo.

Fugas lentas y ocultas

Aquí es donde más varían los formularios.

• Otros formularios registrados ante TDI. En una orden de 2003 (n.º 03-0110) que comparaba el formulario de vivienda que una aseguradora registró ante TDI con la TDP-3, TDI señaló que el otro formulario excluía las pérdidas "causadas por la filtración o fuga constante o repetida de agua o vapor durante un período de semanas, meses o años", y que "la TDP-3 no excluye la cobertura de los daños por agua causados por la filtración o fuga constante o repetida de agua o vapor" (Orden de TDI n.º 03-0110). Muchos formularios traen una exclusión por filtración de ese tipo, y algunas aseguradoras ofrecen un endoso limitado de agua oculta (hidden water) para devolver un poco de cobertura.
• La TDP-3. No tiene exclusión por filtración repetida, pero sus exclusiones por desgaste por uso, deterioro y podredumbre todavía pueden aplicarse a una fuga lenta. Su exclusión por moho trata una fuga oculta como "repentina y accidental" hasta que se puede detectar, y exige que una pérdida oculta se reporte "a más tardar 30 días después de la fecha en que usted detecte o debió haber detectado la pérdida" (TDP-3, General Exclusions).

En lo que todos los formularios coinciden: una fuga que usted conocía, o que debió haber notado, y que dejó sin atender no está cubierta. La guía de TDI incluye "una fuga continua de agua" entre las cosas que las pólizas no cubren, y dice que "las pólizas tampoco cubren la eliminación de moho, excepto para reparar los daños causados por un riesgo cubierto" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). De la misma manera, la TDP-3 cubre el moho que resulta de una descarga repentina cubierta, pero no "el costo de la eliminación del moho [remediation], incluidas las pruebas". Así que reporte los daños por agua en cuanto los vea.

¿Está cubierta una fuga bajo la losa o el daño a los cimientos?

Los cimientos son parte de la casa, pero eso no hace que todo problema de cimientos esté cubierto. La TDP-3 excluye la pérdida "causada por el asentamiento, agrietamiento, abultamiento, encogimiento o expansión de los cimientos, paredes o pisos", y por separado excluye "terremoto, deslizamiento de tierra o movimiento del suelo". La exclusión de cimientos devuelve la cobertura de los daños por agua que resulten después (ensuing water damage); la exclusión por movimiento del suelo no (TDP-3, General Exclusions).

En el formulario de TDI, los daños a los cimientos causados por una fuga del sistema de plomería se han tratado como cubiertos: TDI señaló en 2003 que "la TDP-3 da cobertura a los cimientos de la vivienda hasta el límite total del seguro de la Cobertura A — Vivienda [Coverage A-Dwelling]". El asentamiento o el agrietamiento que no fue causado por una pérdida por agua cubierta está excluido. Muchos otros formularios excluyen o limitan los daños a los cimientos por una fuga bajo la losa (slab leak); el formulario registrado que TDI revisó en esa orden los limitaba a $15,000 por endoso (Orden de TDI n.º 03-0110). Así que lo que dice su formulario es lo que decide, y en los suelos de arcilla del centro de Texas, donde el terreno se mueve con las estaciones, la diferencia es grande.

Congelación en una casa vacía

La TDP-3 excluye los daños por congelación "mientras el edificio esté desocupado [unoccupied], a menos que usted haya tomado precauciones razonables para: (1) mantener la calefacción en el edificio; o (2) cerrar el suministro de agua y vaciar el agua de los sistemas de plomería, calefacción y aire acondicionado". Entre inquilinos, en invierno, una de esas dos cosas tiene que cumplirse. Vea Seguro para casa de renta vacía en Texas.

Inundación: una póliza aparte

La TDP-3 excluye "inundación, agua superficial, olas, agua de marea u olas de marea, desbordamiento de arroyos u otros cuerpos de agua". TDI dice: "La mayoría de las pólizas para propietario de vivienda no cubren los daños causados por inundaciones", y "la mayoría de las pólizas de inundación tienen un período de espera de 30 días antes de entrar en vigor, así que no espere a que se acerque una tormenta para decidir comprar la cobertura" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI).

El seguro de inundación para una casa de renta se puede obtener del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) y de aseguradoras privadas. Lo que los arrendadores deben saber sobre una póliza del NFIP, según las propias publicaciones de FEMA:

• Límites. Para una casa unifamiliar o un edificio de dos a cuatro familias, los máximos son $250,000 para la construcción y $100,000 para el contenido (FEMA, preguntas y respuestas sobre el NFIP).
• Cómo se pagan las reclamaciones. El costo de reemplazo (replacement cost) se aplica "si ... la cobertura de su edificio está dentro del 80% del costo de reemplazo de su casa, y su casa es su residencia principal". El contenido "siempre se paga con base en el ACV" (FEMA, resumen de la cobertura del NFIP). Una casa de renta en la que usted no vive no es su residencia principal, así que las reclamaciones por la construcción generalmente se pagan a valor actual en efectivo (actual cash value, ACV; después de la depreciación). Las preguntas y respuestas de FEMA dicen que un edificio de dos a cuatro familias que no es la residencia principal del asegurado "siempre se paga a ACV" (FEMA F-084).
• Sin renta perdida. El resumen del NFIP incluye entre lo no cubierto las "pérdidas financieras causadas por la interrupción del negocio o la pérdida de uso de la propiedad asegurada". Algunas pólizas de inundación privadas la ofrecen, así que pregunte.
• La espera. Una póliza nueva del NFIP generalmente entra en vigor 30 días después de la solicitud y el pago, con excepciones como una póliza comprada en relación con el cierre de un préstamo (FEMA, preguntas y respuestas).
• El Congreso autoriza el NFIP por períodos cortos. Mientras esa autorización está interrumpida, no se pueden vender pólizas nuevas del NFIP, así que consulte con su agente.
• Riesgo fuera de las zonas del mapa. FEMA dice que "alrededor del 40% de las reclamaciones de seguro de inundación del NFIP vienen de fuera de las zonas de inundación de alto riesgo" (FEMA F-084). Para encontrar la zona de inundación de su dirección, empiece en la página de zonas y mapas de inundación del NFIP.

Si la casa tiene hipoteca y está en una zona de inundación de alto riesgo, su prestamista generalmente le exigirá un seguro de inundación; vea Seguro de casa de renta en Texas: hipoteca y escrow.

El aviso sobre la llanura inundable para los inquilinos en Texas

Desde el 1 de enero de 2022, un arrendador en Texas debe dar al inquilino un aviso por escrito que diga si el arrendador sabe que la vivienda está en una llanura inundable de 100 años, y un segundo aviso si el arrendador sabe que se ha inundado al menos una vez en los últimos cinco años (Tex. Prop. Code §92.0135). El aviso va en el contrato de arrendamiento (lease), en un anexo o en un documento firmado aparte, al firmar o antes, y no se aplica a contratos de arrendamiento de menos de 30 días. Si un arrendador no lo entrega y las pertenencias del inquilino sufren daños considerables por una inundación, el inquilino puede terminar el contrato. El texto obligatorio también les dice a los inquilinos que "la mayoría de las pólizas de seguro para inquilinos no cubren los daños o pérdidas sufridos en una inundación".

Cuando ocurren daños por agua

• Tome fotos primero, antes de mover o tirar cualquier cosa. Si el agua todavía está corriendo, unas cuantas fotos toman segundos.
• Luego evite más daños. Cierre el agua, ponga una lona sobre cualquier abertura y seque lo que pueda.
• Guarde todos los recibos de lo que gaste.
• Repórtelo pronto a su aseguradora. Usted presenta la reclamación directamente con la aseguradora que aparece en su póliza. En Texas, una aseguradora generalmente debe acusar recibo de una reclamación dentro de los 15 días siguientes a recibir el aviso, o 30 días hábiles si es una aseguradora de líneas excedentes elegible (Ins. Code §542.055). Los demás plazos de Texas para una reclamación: cuánto tiempo tiene una aseguradora.
• Dígale a su inquilino lo que está pasando. Las pertenencias del inquilino corresponden a la póliza de seguro para inquilinos (renters insurance) del propio inquilino. Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.

Preguntas sobre su póliza

• ¿Hay un límite a los daños por agua, y de cuánto es?
• ¿El formulario excluye la filtración repetida? ¿Se puede agregar agua oculta?
• ¿Incluye reflujo de agua, o se puede agregar? ¿Y líneas de servicio subterráneas (service line)?
• ¿Qué dice el formulario sobre cimientos, fugas bajo la losa y movimiento del suelo?
• ¿Está la casa en una zona de inundación señalada en los mapas, y tiene seguro de inundación?

AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas. No tramitamos reclamaciones: se presentan ante la aseguradora que aparece en su póliza, que es quien decide, y podemos ayudarle a encontrar el contacto correcto. Para revisar cómo trata su póliza el agua antes de que pase algo, comuníquese con nosotros por la página de contacto.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Algunas citas de TDI usan las palabras de su propia versión en español; las demás citas de fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.