Lo básico para arrendadores
Casa de renta en Texas: cómo leer la página de declaraciones
AIV Insurance LLC · Actualizada el · Cómo las escribimos (en inglés)
Traducida de la guía en inglés. Si las dos no coinciden, la guía en inglés es la referencia. Leer la guía en inglés
Respuesta corta. La página de declaraciones (declarations page) es el resumen que va al principio de su póliza. Revise quién está asegurado, la dirección de la casa de renta, las fechas de la póliza, el tipo de póliza (DP-1, DP-2 o DP-3), cada cobertura y su límite, los dos deducibles, la lista de formularios adjuntos, su prestamista y su número de préstamo, y el total con cargos e impuestos. Los formularios adjuntos deciden lo que está cubierto.
Una póliza tiene decenas de páginas; la página de declaraciones (a menudo llamada "dec page") es la parte escrita sobre su casa. El Departamento de Seguros de Texas (TDI) dice que "es un resumen de sus coberturas y deducibles", y que tenerla a la mano ayuda cuando usted va a "presentar una reclamación, renovar su póliza o buscar una nueva" (TDI, cómo leer la página de declaraciones). Las páginas de TDI hablan de pólizas de hogar y de auto. La página de una póliza para arrendadores cubre lo mismo y agrega algunas líneas que importan en una casa de renta: el tipo de póliza (DP-1, DP-2 o DP-3), el valor justo de renta (Fair Rental Value), es decir, la renta perdida mientras se repara una pérdida cubierta, cómo se usa la casa (ocupada por inquilinos, a corto plazo o a largo plazo) y, en algunas pólizas, un aviso de líneas excedentes (surplus lines).
Dónde encontrarla
Le llegó con su póliza. Búsquela en su correo electrónico o en la cuenta en línea de su aseguradora, o pídasela a su agente. Si tiene una hipoteca, su prestamista por lo general también tiene una copia, porque los prestamistas aceptan la página (o un certificado de seguro) como comprobante de seguro. Puede ocupar más de una página, y cada renovación trae una nueva: lea la nueva, no la del año pasado.
El video está en inglés.
Quién está asegurado: el asegurado nombrado
El asegurado nombrado (named insured) es la persona o empresa a la que se emite la póliza: el "usted" de la póliza. En el formulario estándar de vivienda de TDI, "usted" significa "el 'asegurado nombrado' que aparece en las declaraciones" y el cónyuge que vive en el mismo hogar (TDP-3, Definitions). TDI tiene sus propios formularios estándar, la Póliza de Vivienda de Texas (Texas Dwelling Policy): TDP-1, TDP-2 y TDP-3, revisados por última vez en 2002. Las aseguradoras todavía pueden usarlos, pero muchas usan ahora sus propios formularios registrados ante TDI (Ins. Code §2301.052), y las aseguradoras de líneas excedentes usan los suyos; citamos el formulario de TDI porque es público.
Qué revisar: que el nombre coincida con quien es dueño de la casa según la escritura, y que aparezca cada copropietario que figura en la escritura. Si una LLC es dueña de la casa de renta, la LLC debería ser el asegurado nombrado, no usted personalmente. Si un fideicomiso (trust) es dueño, por lo general lo es el fiduciario (trustee), en esa calidad; pregunte cómo lo muestra la aseguradora. Vea Seguro para casas de renta de una LLC en Texas.
La propiedad: el lugar descrito (described location)
La página indica la dirección asegurada y, a menudo, el año de construcción, los pies cuadrados, el tipo de construcción, la antigüedad del techo y cómo se usa la casa. El consejo de TDI sobre estos datos: "Si alguno de estos datos no es correcto, notifíquele a su agente" (TDI).
Qué revisar:
- La dirección, incluido el número de unidad en un dúplex.
- Cómo se usa la casa. Una página puede decir ocupada por inquilinos (tenant-occupied), ocupada por el dueño (owner-occupied), a corto plazo (short-term) o a largo plazo (long-term). Una casa que se renta por noche es un riesgo distinto de una con un contrato de arrendamiento de 12 meses, así que dígale a su aseguradora o a su agente cuál es el caso. Vea Seguro para alquiler a corto plazo en Texas.
- La antigüedad del techo. Puede influir en cómo se paga una reclamación del techo (vea más abajo).
El período de la póliza (policy period)
La página muestra las fechas de inicio y de fin de la vigencia. El formulario de TDI dice que la póliza "se aplica solo a las pérdidas que ocurren durante el período de la póliza".
Qué revisar: que la nueva vigencia empiece el mismo día en que termina la anterior. Un período sin cobertura, aunque sea de un día, es un día sin cobertura, y una aseguradora más adelante puede preguntar si su cobertura fue continua. Cuando cambie de aseguradora, ponga en vigor la póliza nueva antes de cancelar la anterior; vea Cómo cambiar el seguro de su casa de renta en Texas.
El tipo de póliza: DP-1, DP-2 o DP-3
Esta es la línea más importante de la página, y a menudo la más difícil de encontrar. Puede aparecer cerca del principio ("Dwelling Special Form", "DP-3") o solo como un número de formulario en la lista de formularios. Los formularios estándar de TDI son TDP-1, TDP-2 y TDP-3; otros formularios llevan números como DP 00 01, DP 00 02 y DP 00 03, a veces con un sufijo que indica el estado. En 2003 TDI adoptó el formulario de una aseguradora, el DP 00 03TX, y lo llamó "análogo a la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (TDP-3)" (Orden de TDI n.º 03-0110).
| Formulario | En pocas palabras |
|---|---|
| DP-1 (básica) | Cubre una lista corta de causas de pérdida nombradas, como el incendio y el rayo; otras causas solo si se agregan |
| DP-2 (amplia) | Una lista más larga de causas nombradas |
| DP-3 (especial) | Cubre la casa contra cualquier causa de pérdida que la póliza no excluya |
En un formulario básico, la propia página puede decidir lo que está cubierto. El formulario básico de TDI (TDP-1) agrega el viento, el granizo, el humo y varias otras causas solo "cuando en las declaraciones se muestra una prima" por ellas, y agrega el vandalismo de la misma forma (TDP-1, Perils Insured Against). En ese formulario, si falta la línea de prima para viento y granizo, no hay cobertura de viento y granizo.
Lo que cubre cada tipo de póliza: Seguro para casa de renta en Texas: qué cubre una DP-3.
Coberturas y límites
Cada cobertura tiene un límite, lo máximo que paga la póliza por ella. El formulario de TDI dice que el seguro "se aplica al lugar descrito y a las coberturas para las que se muestra un límite de cobertura (limit of liability)". Una cobertura sin límite en la página generalmente no está en la póliza, a menos que el formulario la incluya como un porcentaje del límite de la vivienda (dwelling limit), es decir, el monto por el que está asegurada la casa misma. En el formulario de TDI, las otras estructuras (10% del límite de la vivienda, que se suma a este) y la pérdida de rentas (hasta el 20% del límite de la vivienda, que se descuenta de este) funcionan así, sin una línea propia (TDP-3, Coverages).
| Línea que puede ver | Para qué sirve | Qué revisar |
|---|---|---|
| Vivienda (Dwelling) | Reconstruir la casa | Cercano al costo actual de reconstrucción, no al precio de venta. En el formulario de TDI, el pago completo a costo de reemplazo depende de que este límite sea al menos el 80% del costo de reconstrucción. |
| Otras estructuras (Other Structures) | Garaje independiente, cerca, cobertizo | A menudo un porcentaje del límite de la vivienda (10% en el formulario de TDI) |
| Propiedad personal (Personal Property) | Sus propias pertenencias en la casa de renta, como los muebles de una casa amueblada o una lavadora y secadora | No las pertenencias de su inquilino. En el formulario de TDI, el refrigerador y la estufa que usted tiene como arrendador cuentan como parte de la vivienda. |
| Valor justo de renta (Fair Rental Value), o pérdida de uso (Loss of Use) | La renta perdida mientras se repara una pérdida cubierta | El límite, o el porcentaje del límite de la vivienda que permite el formulario (20% en el formulario de TDI), o un número de meses. Cómo funciona |
| Responsabilidad civil (premises liability) | Una reclamación que alega que la propiedad causó lesiones a alguien | Muchas pólizas para arrendadores la incluyen; algunas no. Más sobre la responsabilidad civil |
| Pagos médicos (Medical Payments) | Gastos médicos pequeños después de una lesión en la propiedad | No sustituyen la responsabilidad civil |
Compare las coberturas por su nombre, no por su letra. En el formulario de TDI la Cobertura B (Coverage B) es propiedad personal (Personal Property); en muchos otros formularios la Cobertura B es otras estructuras.
Cómo se pagan las reclamaciones: costo de reemplazo o valor actual en efectivo
Algunas páginas dicen cómo se pagarán las reclamaciones de la casa y del techo (loss settlement); otras lo dejan a la lista de formularios. El costo de reemplazo (replacement cost) paga el costo actual de la reparación, menos el deducible. El valor actual en efectivo (actual cash value, ACV) primero resta la depreciación ("la reducción del valor debido al uso y desgaste o la antigüedad") (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Un techo se puede pagar de manera distinta que el resto de la casa, a veces con una tabla según la antigüedad del techo (Payment Schedule), agregada por un endoso (endorsement), es decir, un formulario añadido a la póliza que agrega o cambia la cobertura. Vea Techo en Texas: valor actual (ACV) vs. costo de reemplazo.
Los dos deducibles
TDI: "Puede haber una cantidad distinta de deducible para los daños causados por el viento y el granizo (tornados y huracanes) y para 'otros riesgos' [other perils], como incendios y robos" (TDI).
- Viento y granizo, a menudo un porcentaje del límite de la vivienda, no de los daños. Multiplique el porcentaje por el límite de la vivienda: ese es su deducible por viento y granizo (wind/hail deductible) en dólares.
- Todos los demás peligros (all other perils, AOP), es decir, todo lo demás; por lo general una cantidad fija.
- A veces hay un tercer deducible, para una cobertura adicional como el reflujo de agua (water back-up).
En una póliza de una aseguradora con licencia en Texas, la página debe indicar cada tipo de deducible e "indicar la cantidad exacta en dólares de cada deducible", y debe señalar cualquier disposición que pueda cambiarlo (Ins. Code §2301.056). Ese capítulo se aplica a las aseguradoras autorizadas en Texas; las aseguradoras de líneas excedentes, la Asociación de Seguros contra Tormentas de Viento de Texas (TWIA) y el Texas FAIR Plan quedan fuera de esa regla (§2301.051), así que sus páginas pueden mostrar solo el porcentaje. En el formulario de TDI el deducible no se aplica al incendio ni al rayo; otros formularios son distintos. La explicación completa: Deducible por viento y granizo en Texas, explicado.
Los endosos y la lista de formularios
Cerca del final, la mayoría de las páginas enumeran cada formulario adjunto a la póliza por número y fecha de edición. TDI: "Si tiene cobertura adicional, probablemente aparezca al final". La lista es la póliza. La página la resume; los formularios dicen lo que está cubierto y lo que está excluido.
Formularios que vale la pena reconocer en una casa de renta:
- el formulario base (DP-1, DP-2, DP-3 o el equivalente de la aseguradora);
- la responsabilidad civil, si viene en un formulario propio;
- un formulario sobre cómo se paga una reclamación del techo (roof settlement), o una tabla según la antigüedad del techo;
- el reflujo de agua, o el agua oculta o las filtraciones;
- la cobertura limitada de robo (limited theft);
- el vandalismo, cuando el formulario base necesita que se agregue;
- un permiso por vivienda vacía (vacancy permit), es decir, un endoso que mantiene la cobertura mientras la casa está vacía, por un tiempo determinado;
- cualquier cosa sobre compartir la casa (home-sharing) o sobre alquiler a corto plazo.
Si el título de un formulario no le dice qué hace, pídale a su agente o a la aseguradora una copia del formulario.
Su prestamista: el acreedor hipotecario
La página nombra a su prestamista como acreedor hipotecario (mortgagee), a menudo seguido de "ISAOA/ATIMA", abreviatura de "its successors and/or assigns, as their interests may appear" ("sus sucesores y/o cesionarios, según aparezcan sus intereses"), con su número de préstamo y la dirección del prestamista. En el formulario de TDI, una pérdida cubierta que sufra la construcción se paga "al acreedor hipotecario que aparece en la página de declaraciones, según aparezcan sus intereses", y al acreedor hipotecario que aparece allí se le debe avisar si la póliza se cancela (TDP-3, Mortgage Clause). TDI agrega que, si usted debe dinero por su casa, la compañía de seguros "expedirá el cheque para las reparaciones a nombre de usted y de la compañía hipotecaria" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI).
Qué revisar: el nombre del prestamista tal como lo escribe su prestamista, el número de préstamo y la dirección. Con un número de préstamo equivocado, el prestamista puede no relacionar la página con su préstamo y puede tratar la casa como si no tuviera seguro. Un prestamista de un préstamo que usted ya pagó debe quitarse. Si su prestamista paga la factura desde la cuenta escrow (escrow account), la página puede decir "mortgagee billed" (se le factura al acreedor hipotecario). Más en Seguro de casa de renta en Texas: hipoteca y escrow.
Prima, cargos e impuestos
La página muestra la prima, a menudo desglosada por cobertura, y los descuentos. Busque cualquier cargo que aparezca junto a ella. En una póliza de líneas excedentes, busque líneas aparte:
- Impuesto de líneas excedentes. El 4.85% de la prima cuando Texas es el estado de residencia (home state) del asegurado (Ins. Code §225.004). Texas es el estado de residencia cuando el asegurado nombrado vive en Texas (para una LLC u otra empresa, cuando su sede principal de negocios está en Texas). También es el estado de residencia cuando todo lo que asegura la póliza está en Texas, como en una póliza sobre una casa de renta en Texas cuyo dueño vive en otro estado (§225.001(4)). En otros casos, puede aplicarse en su lugar el impuesto de otro estado.
- Cargo de sellado (stamping fee), un porcentaje pequeño que se cobra por medio de la oficina de sellado de líneas excedentes de Texas (SLTX).
- Cargos de la póliza o de inspección (policy fee, inspection fee), si la aseguradora los cobra.
Cuando compare dos cotizaciones, compare el total, y compárelas solo después de revisar que coincidan el tipo de póliza, los límites y los deducibles.
El aviso de líneas excedentes
Algunas pólizas de casas de renta en Texas las emiten aseguradoras de líneas excedentes: TDI las describe como "compañías con residencia fuera del estado que aseguran los riesgos que las compañías en Texas no están dispuestas a asegurar" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Toda póliza de líneas excedentes debe indicar que "está contratada con una aseguradora sin licencia para realizar operaciones de seguros en este estado", que TDI "no audita las finanzas ni revisa la solvencia de la aseguradora de líneas excedentes", que la aseguradora "no es miembro de la asociación de protección por insolvencia de seguros de propiedad y accidentes" (property and casualty insurance guaranty association), y la tasa del impuesto que se aplica. También debe mostrar la prima, los impuestos, y los nombres y las direcciones del asegurado, de la aseguradora y del agente (Ins. Code §981.101).
Qué revisar: si ve el aviso, usted tiene una póliza de líneas excedentes, y se aplican los cargos e impuestos de arriba. Si una página menciona un impuesto de líneas excedentes pero no trae el aviso, pídale a su agente los documentos completos de la póliza. Algunas páginas también nombran a una segunda compañía que administra el programa; la aseguradora es la que paga las reclamaciones, y las reclamaciones van al contacto que indica la póliza.
Señales de alerta
| Lo que ve | Por qué importa | Qué hacer |
|---|---|---|
| DP-1 o un formulario básico, cuando usted creía tener una DP-3 | Una lista mucho más corta de causas cubiertas | Pregúntele a su agente qué cubre el formulario antes de comparar precios |
| No hay línea de responsabilidad civil | Es posible que la póliza no tenga cobertura de responsabilidad civil | Confirme si está incluida, si viene en otro formulario o si no la tiene |
| Techo a valor actual en efectivo, o una tabla según la antigüedad del techo | Por un techo más viejo la póliza puede pagar poco, después de restar la depreciación | Pregúntele a su agente, antes de una tormenta, cómo se pagaría una reclamación del techo |
| Deducible por viento y granizo solo como porcentaje | La cifra en dólares puede ser grande | Multiplíquelo por el límite de la vivienda |
| Prestamista equivocado, prestamista anterior o número de préstamo equivocado | El comprobante de seguro puede no coincidir, y los cheques de una reclamación llevan el nombre del prestamista | Envíele a la aseguradora los datos correctos |
| El asegurado nombrado es usted, pero una LLC es dueña de la casa | La póliza paga hasta el interés del asegurado nombrado en la casa, y entonces ese interés queda en duda | Pídale a su agente que lo corrija |
| Ocupada por el dueño o a largo plazo, cuando se hospedan huéspedes por noche | El uso que indica la página no coincide con la casa | Dígale a su aseguradora o a su agente cómo se renta la casa |
| Un período sin cobertura entre el fin de la vigencia anterior y el inicio de la nueva | Días sin cobertura | Pídale a la nueva aseguradora que empiece en la fecha de fin de la póliza anterior |
| Un formulario básico sin prima para viento y granizo | En el formulario básico de TDI, el viento y el granizo no están cubiertos | Pregúntele a su agente ahora |
Una lista de verificación corta
- El asegurado nombrado coincide con el dueño que aparece en la escritura
- La dirección, la unidad y el uso (ocupada por inquilinos, a corto plazo o a largo plazo) están bien
- Las fechas siguen sin interrupción desde la vigencia anterior
- El tipo de póliza es DP-3 o equivalente, o usted sabe por qué no lo es
- El límite de la vivienda refleja el costo actual de reconstrucción
- Aparece el límite de responsabilidad civil
- Los dos deducibles, con el de viento y granizo calculado en dólares
- Se sabe cómo se paga el techo
- El nombre del prestamista y el número de préstamo están bien
- El total, con cargos e impuestos, es la cifra que usted compara
AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas. No somos una aseguradora, y su póliza decide lo que está cubierto. Podemos leer su página de declaraciones con usted, línea por línea; basta con un PDF o una foto clara tomada con el teléfono. Comuníquese con nosotros por la página de contacto o en hello@aivinsurance.com y le diremos cómo compartirla.
Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Algunas citas de TDI usan las palabras de su propia versión en español; las demás citas de fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una página de declaraciones?
El Departamento de Seguros de Texas (TDI) la describe como "la primera página de su póliza" y dice que "contiene un resumen de su póliza, incluyendo sus coberturas, límites en dólares y los deducibles" (TDI). En una póliza para arrendadores también indica quién está asegurado, la dirección de la casa de renta, las fechas de la póliza, el prestamista y la prima.
¿Dónde encuentro la página de declaraciones de mi aseguranza?
Le llegó con su póliza. Búsquela en su correo electrónico o en la cuenta en línea de su aseguradora, o pídasela a su agente. Su prestamista también puede tener una copia, porque normalmente recibe una (o un certificado de seguro) como comprobante de seguro.
¿Cómo sé si mi póliza para arrendadores es una DP-1 o una DP-3?
Busque el nombre o el número del formulario en la página de declaraciones o en su lista de formularios. Los formularios estándar de Texas son TDP-1, TDP-2 y TDP-3; otros formularios llevan números como DP 00 03 para el formulario especial (special form). Si la página no lo dice, pregúntele a su agente antes de comparar precios: una DP-1 cubre muchas menos causas de pérdida.
¿Por qué mi página de declaraciones muestra dos deducibles?
Muchas pólizas de casas de renta en Texas tienen un deducible para el viento y el granizo y otro para todo lo demás. El de viento y granizo a menudo es un porcentaje del límite de la vivienda (dwelling limit), es decir, el monto por el que está asegurada la casa. La página de una aseguradora con licencia en Texas debe "indicar la cantidad exacta en dólares de cada deducible" (Ins. Code §2301.056); la página de una póliza de líneas excedentes puede mostrar solo el porcentaje.
¿Qué significa "mortgagee" en una página de declaraciones?
El mortgagee, o acreedor hipotecario, es su prestamista. En el formulario estándar de vivienda del Departamento de Seguros de Texas, una pérdida cubierta que sufra la construcción se paga "al acreedor hipotecario que aparece en la página de declaraciones, según aparezcan sus intereses [as interests appear]" (TDP-3), así que revise que el nombre del prestamista y su número de préstamo estén bien.
¿Qué es el aviso de líneas excedentes de mi página de declaraciones?
Es un aviso que la ley de Texas exige en toda póliza de líneas excedentes (surplus lines). Dice que la aseguradora "no tiene licencia para realizar operaciones de seguros en este estado", que TDI no audita las finanzas de la aseguradora y que "no es miembro de la asociación de protección por insolvencia de seguros de propiedad y accidentes" (property and casualty insurance guaranty association), e indica la tasa del impuesto (Ins. Code §981.101). Le dice qué clase de aseguradora es.
Fuentes
- Departamento de Seguros de Texas (TDI), How to read your auto or home insurance declarations page (en inglés; actualizado el 30 de enero de 2026; TDI publica una versión en español, Cómo leer la página de declaraciones de su seguro de auto o de vivienda)
- Departamento de Seguros de Texas (TDI), Home insurance guide (cb025, en inglés; actualizado el 1 de junio de 2026; TDI publica una versión en español, Guía de seguro para propietarios de vivienda)
- Departamento de Seguros de Texas (TDI), Texas Dwelling Policy Form 3 (TDP-3; en inglés; revisado el 1 de enero de 2002); copia publicada por Independent Insurance Agents of Texas (asociación de agentes independientes)
- Departamento de Seguros de Texas (TDI), Texas Dwelling Policy Form 1 (TDP-1; en inglés; vigente desde el 8 de julio de 1992, revisado el 1 de enero de 2002; reimpresión © 2003); copia publicada por Independent Insurance Agents of Texas (asociación de agentes independientes)
- Código de Seguros de Texas (Texas Insurance Code) §§2301.051, 2301.052 y 2301.056 (a qué aseguradoras se aplica el capítulo; regulación de los formularios de póliza; los deducibles en la página de declaraciones)
- Código de Seguros de Texas (Texas Insurance Code) §981.101 (lo que debe indicar y mostrar una póliza de líneas excedentes)
- Código de Seguros de Texas (Texas Insurance Code) §§225.001 y 225.004 (estado de residencia; impuesto de líneas excedentes)
- Surplus Lines Stamping Office of Texas (SLTX), la oficina de sellado de líneas excedentes, Stamping fees and taxes (en inglés; consultado el 30 de septiembre de 2026)
- Departamento de Seguros de Texas (TDI), orden del comisionado CO-03-0110, New Property Endorsements (en inglés; 2003; adopta los formularios de vivienda de una aseguradora y los compara con la TDP-3)
Revisada por última vez el . Las normas, las cifras y las páginas web cambian; la fuente enlazada es la referencia.
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