Seguro de hogar vs. seguro para arrendadores en Texas

Respuesta corta. Cuando llegan los inquilinos, una póliza de propietarios de vivienda (homeowners) por lo general deja de ajustarse a la casa, porque está hecha para una casa en la que usted vive. Avísele a su aseguradora o a su agente antes de mudarse, y pase la casa a una póliza para arrendadores (landlord policy), que es una póliza de vivienda (dwelling policy), a menudo una DP-3, que empiece el día en que la casa deja de ser su hogar.

Una póliza de propietarios de vivienda incluye responsabilidad civil personal; una póliza para arrendadores puede no incluirla. El formulario estándar de vivienda del Departamento de Seguros de Texas (TDI), la TDP-3, no tiene una sección de responsabilidad civil, así que busque un límite de responsabilidad civil en la nueva página de declaraciones (declarations page), es decir, la página resumen de la póliza. La renta perdida reemplaza sus propios gastos para vivir en otro lugar, y asegurar las pertenencias de su inquilino le corresponde al propio inquilino. Si tiene una hipoteca, su prestamista necesita la nueva página de declaraciones y necesita saber quién paga.

¿El seguro de hogar cubre una casa que usted renta?

A menudo no del todo. Una póliza de propietarios de vivienda se centra en la persona que vive en la casa. TDI enumera lo que reúnen la mayoría de las pólizas de hogar en Texas: la casa, sus pertenencias, otras estructuras, los gastos adicionales de vivienda (Additional Living Expense) si tiene que mudarse durante las reparaciones, la responsabilidad civil personal (Personal Liability) y los pagos médicos (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Casi todo eso supone que usted es quien vive allí. El formulario estándar de propietarios de vivienda de TDI, el HO-B, describe la casa asegurada como la vivienda "donde un asegurado reside o tiene la intención de residir" (HO-B).

La página de TDI sobre rentar su casa trata sobre todo de visitantes por poco tiempo, y es directa: "La mayoría de los seguros de propietarios de vivienda no cubren los daños a una propiedad de alquiler, o podrían limitar lo que pagan". Describe el seguro para arrendadores como "principalmente para arrendamientos tradicionales a largo plazo" (TDI, ¿Va a rentar su casa?). Una casa arrendada a un inquilino por un año tiene el mismo problema de fondo: la póliza se hizo para otro uso.

La forma en que se usa la casa también influye en cómo las aseguradoras le ponen precio y en si la aceptan. La ley de Texas permite que una aseguradora con licencia en Texas cancele una póliza de propietarios de vivienda cuando hay "un aumento del riesgo cubierto por la póliza que está bajo el control del asegurado y que produciría un aumento de la tarifa de la prima de la póliza" (Ins. Code §551.104(c)). La aseguradora, no nosotros, decide si rentar una casa en particular cuenta como tal. De cualquier forma, avísele.

Póliza de hogar vs. póliza para arrendadores: comparación

El formulario estándar de propietarios de vivienda de TDI para Texas, el HO-B, y el HO-3 nacional son el mismo tipo de póliza: todos los riesgos para la construcción, salvo los excluidos, y peligros nombrados (named perils), es decir, una lista de causas, para sus pertenencias (HO-B; TDI, todo riesgo o peligros nombrados). Muchas aseguradoras usan sus propios formularios de ese tipo. Una póliza para arrendadores es una póliza de vivienda. La DP-3, y la versión propia de TDI, la Póliza de Vivienda de Texas, Formulario 3 (Texas Dwelling Policy, TDP-3, revisada por última vez en 2002; muchas aseguradoras usan ahora sus propios formularios aprobados), cubre la casa contra todos los riesgos de pérdida física, salvo los excluidos (TDP-3).

Detrás de cada fila va un "normalmente". La página de declaraciones y los formularios adjuntos a ella deciden lo que cubre una póliza en particular. Las letras de las coberturas (A, B, C…) también cambian de un formulario a otro: en la TDP-3, la Cobertura B es propiedad personal (Personal Property), mientras que muchas otras pólizas usan la B para otras estructuras (Other Structures). Compare las coberturas por su nombre, no por su letra.

Qué cambia cuando llega el inquilino

Responsabilidad civil: asegúrese de que esté en su póliza

En una póliza de propietarios de vivienda, la responsabilidad civil personal viene con la póliza. Una póliza para arrendadores no tiene que incluirla: la TDP-3 no tiene ninguna sección de responsabilidad civil, aunque muchas aseguradoras incluyen de todos modos la responsabilidad civil por la propiedad (premises liability) en las pólizas para arrendadores que ofrecen. Busque un límite de responsabilidad civil en la página de declaraciones de cualquier cotización para arrendadores. Si no aparece ningún límite de responsabilidad civil, pregunte: es posible que la póliza no tenga ninguna cobertura de responsabilidad civil. Más en Seguro de responsabilidad civil para arrendadores en Texas.

Cuando usted se muda, la responsabilidad civil personal de su antigua póliza de propietarios de vivienda no se queda con la casa. Su nuevo hogar tendrá su propia póliza de propietarios de vivienda o de seguro para inquilinos, y esa póliza puede no cubrir las reclamaciones relacionadas con la casa que usted renta. En el formulario estándar de propietarios de vivienda de TDI (HO-B), la responsabilidad civil personal no se aplica a lesiones o daños "que surjan del alquiler, o de ofrecer en alquiler, cualquier parte de cualquier inmueble por parte de un asegurado", salvo excepciones limitadas, ni a los que surjan de una casa que un asegurado posee y renta a otros y que la póliza no incluye como lugar asegurado (insured location) (HO-B, exclusiones 1.c y 1.e de la sección II). Los formularios de las aseguradoras varían, así que pregunte, y asegúrese de que la póliza de la casa de renta incluya responsabilidad civil.

La renta perdida en lugar de los gastos para vivir en otro lugar

Una póliza de propietarios de vivienda paga el costo adicional de vivir en otro lugar mientras se repara su hogar. Cuando la casa está rentada, la pérdida que importa es la renta que deja de llegar. La TDP-3 cubre el "valor justo de renta, es decir, el valor justo de renta de la parte de la vivienda en el lugar descrito que usted normalmente renta a otros, menos los gastos que no continúan", cuando una pérdida cubierta deja la vivienda inhabitable (untenantable). Nunca paga por el solo hecho de que un inquilino deje de pagar o de que la casa quede vacía entre inquilinos. Cuánto paga, y por cuánto tiempo: Cobertura por pérdida de rentas para arrendadores en Texas.

Sus pertenencias, y las de su inquilino

Lo que usted se lleva queda cubierto, si acaso, por la póliza de su nuevo hogar. Lo que deja en la casa de renta es otra cosa. La TDP-3 considera "los refrigeradores y estufas que usted posee como arrendador" parte de la vivienda, y cubre otros bienes personales "que usted o los miembros de su familia que viven con usted poseen o usan" en la propiedad (TDP-3). La cobertura de robo es limitada en una póliza de vivienda: la TDP-3 excluye el robo de bienes que no sean "parte integral de ninguna estructura", y algunas aseguradoras ofrecen una cobertura limitada de robo como opción.

Los muebles, la ropa y los equipos electrónicos de su inquilino no están en su póliza. TDI les dice a los inquilinos: "El seguro de su arrendador no va a cubrir sus artículos personales" (TDI, seguro para inquilinos). Vea Seguro del arrendador vs. seguro del inquilino en Texas.

Los deducibles, el techo y el límite de la vivienda

Una póliza nueva es un buen momento para revisar las cifras que usted fijó hace años. Muchas pólizas en Texas tienen un deducible por viento y granizo (wind/hail deductible) aparte, a menudo un porcentaje del límite de la vivienda (dwelling limit), es decir, el monto por el que está asegurada la casa (Deducible por viento y granizo en Texas, explicado). Algunas pagan un techo más viejo a su valor actual en efectivo (actual cash value, ACV), es decir, después de la depreciación, en lugar del costo de reemplazo (replacement cost) (Techo en Texas: valor actual (ACV) vs. costo de reemplazo), y un techo más viejo puede influir en qué aseguradoras aceptan asegurar la casa y en lo que cobran (¿Qué tan viejo puede ser un techo para asegurarlo en Texas?). Y el límite de la vivienda debería reflejar lo que costaría reconstruir hoy, no el precio al que se vendería la casa. Todo lo que cubre una DP-3 y lo que deja fuera: Seguro para casa de renta en Texas: qué cubre una DP-3.

Cuándo hacer el cambio

Antes de mudarse, no en la próxima renovación. Escoja una fecha, el día en que la casa deja de ser su hogar, y haga que la póliza para arrendadores empiece ese día. Dígale a la aseguradora o a su agente si la casa va a quedar vacía antes de que llegue el inquilino, o si primero se va a reparar o pintar.

No deje un período sin cobertura. El consejo de TDI: "Nunca cancele una póliza hasta que tenga su póliza nueva o una constancia de cobertura por escrito" (TDI, consejos para comprar seguro de hogar). Pídale a la aseguradora de la póliza de hogar que la cancele con efecto en la fecha de inicio de la póliza nueva.

El reembolso. La aseguradora anterior le reembolsa la parte de la prima de los días que usted no usó. Las reglas y los plazos están en Cómo cambiar el seguro de su casa de renta en Texas.

Si la casa va a estar vacía por un tiempo. Una póliza de propietarios de vivienda puede dejar de cubrir la casa poco después de que usted se mude. En el formulario estándar de propietarios de vivienda de TDI (HO-B), si usted se muda y saca una parte sustancial de sus pertenencias, la casa cuenta como vacía (vacant), y la cobertura de la casa "se suspenderá a partir de los 60 días de que la vivienda quede vacía" (Condición 13; los formularios de las aseguradoras varían). La guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI incluye los 60 días con la casa vacía entre las razones por las que una compañía puede no renovar, y dice: "La mayoría de las compañías interrumpen su cobertura si su casa está vacía durante tanto tiempo. Pero, por lo general, no interrumpen su cobertura de responsabilidad civil" (guía de seguro para propietarios de vivienda de TDI). Las pólizas para arrendadores tienen su propio límite: en la TDP-3, si la casa está "vacía durante 60 días consecutivos inmediatamente antes de una pérdida", el incendio, el rayo y el vandalismo no están cubiertos, a menos que un endoso (endorsement), es decir, un formulario añadido a la póliza que agrega o cambia la cobertura, diga otra cosa. Vea Seguro para casa de renta vacía en Texas.

Si usted todavía vive allí y renta un cuarto. Esa es otra situación. Sobre el seguro para arrendadores, TDI dice: "Pregunte a su agente o a su compañía de seguros si tiene sentido agregarlo a una póliza de propietario de vivienda o contratar una aparte" (TDI). Rentar a huéspedes por noche o por semana plantea sus propias preguntas; vea Seguro para alquiler a corto plazo en Texas.

Avísele a su prestamista y decida quién paga

Si la casa tiene hipoteca, el prestamista es parte de este cambio.

• El prestamista debe aparecer en la póliza nueva. La escritura de fideicomiso (deed of trust) estándar de Texas, el documento del préstamo que deja la casa como respaldo, dice que la póliza "debe incluir una cláusula hipotecaria estándar" (standard mortgage clause) y "debe nombrar al Prestamista como acreedor hipotecario [mortgagee] y/o como beneficiario adicional de pérdidas [additional loss payee]" (Form 3044 07/2021, §5(c)). Envíele al prestamista la nueva página de declaraciones, a menudo por medio del sitio web de seguimiento de seguros del prestamista.
• Decida quién paga. Con una cuenta escrow (escrow account), "el prestamista guarda en una cuenta escrow la parte del pago que corresponde al seguro. Luego, cuando vence la factura del seguro, el prestamista la paga desde la cuenta escrow" (CFPB). Si la cuenta escrow paga, la póliza nueva debe facturarle a su prestamista; si usted la paga directamente, avísele primero a su prestamista.
• Revise la cláusula de ocupación (occupancy clause) de su préstamo. La escritura de fideicomiso estándar actual de Texas dice que el prestatario "debe seguir ocupando la Propiedad como residencia principal del Prestatario durante al menos un año después de la fecha de ocupación, a menos que el Prestamista acuerde otra cosa por escrito, consentimiento que no se negará sin motivo razonable, o a menos que existan circunstancias extraordinarias fuera del control del Prestatario" (Form 3044 07/2021, §6). Su propio préstamo puede decir algo distinto. Si puede rentar la casa, y cuándo, es algo entre usted y su prestamista, así que lea los documentos de su préstamo o pregúntele al prestamista.
• Confirme que el prestamista acepta a la nueva aseguradora. Algunas pólizas para arrendadores en Texas las emiten aseguradoras de líneas excedentes (surplus lines), que no tienen licencia en Texas. La ley de Texas permite que un prestamista exija una aseguradora autorizada en Texas con un agente residente con licencia (Ins. Code §549.056(b)). Pero la ley de Texas sobre el seguro de protección del colateral (collateral protection insurance) prevé que una póliza elegible de líneas excedentes puede cumplir el requisito de seguro de un préstamo (Fin. Code §307.052), y la escritura de fideicomiso estándar de Texas dice que el prestamista no rechazará sin motivo razonable la aseguradora que usted escoja (Form 3044 07/2021, §5(a)). Revise los documentos de su préstamo, o pregúntele al prestamista por escrito antes de cambiarse. Los detalles están en Seguro de casa de renta en Texas: hipoteca y escrow.

Una lista de verificación corta

• Aseguradora o agente avisados, antes de mudarse, de que la casa se va a rentar
• Póliza para arrendadores (póliza de vivienda) que empiece el día en que la casa deja de ser su hogar
• Responsabilidad civil en la póliza nueva, con un límite que usted escogió
• Pérdida de rentas (valor justo de renta) en la póliza, y cuánto tiempo dura
• Los dos deducibles en dólares, y cómo se paga el techo
• Póliza de propietarios de vivienda cancelada por escrito, con efecto el mismo día
• Póliza nueva para el hogar al que se muda
• Prestamista nombrado como acreedor hipotecario, con la nueva página de declaraciones enviada y avisado de quién paga
• Seguro para inquilinos en el contrato de arrendamiento, si quiere que el inquilino lo tenga

AIV Insurance es una agencia de seguros independiente en Texas para arrendadores y dueños de casas de renta. No somos una aseguradora, y las reclamaciones se presentan ante la aseguradora que aparece en la póliza. Si su casa está por convertirse en casa de renta, comuníquese con nosotros por la página de contacto o en hello@aivinsurance.com, y revisaremos el cambio con usted. Es más fácil antes de que llegue el inquilino.

Esta guía es una traducción de la versión en inglés; si hay alguna diferencia, prevalece la versión en inglés. Las citas de leyes, pólizas y otras fuentes en inglés son traducción nuestra. Los enlaces llevan a la página en inglés que citamos.