德州房主保险与房东保险的区别

简短回答。 租客一旦入住，房主保单通常就不再合适了，因为它是为您自己居住的房屋设计的。请在搬出去之前告诉您的保险公司或保险代理人，并把这栋房子改投房东（住宅）保单，往往是 DP-3，从房子不再是您住所的那一天开始生效。

房主保单包含个人责任（Personal Liability）保障；房东保单则可能不包含。德州保险局（Texas Department of Insurance，TDI）的标准住宅保单条款 TDP-3 没有责任部分，所以请在新的保单声明页（Declarations Page，业内常称 Dec Page，即保单的摘要页）上查找责任限额。租金损失（Loss of Rent）取代了您自己的生活费用，租客的物品则要由租客自己投保。如果您有房贷，贷款机构需要新的保单声明页，也需要知道由谁付款。

房主保险保障出租的房子吗？

往往不能完全保障。房主保单是围绕住在房子里的人设计的。TDI 列出了大多数德州房屋保单打包在一起的保障：房屋、您的个人物品、其他建筑物（Other Structures）、修理期间您不得不搬出去时的额外生活费用（Additional Living Expenses）、个人责任，以及他人医疗费用（Medical Payments）（TDI 房屋保险指南）。其中大部分都假定住在那里的是您自己。TDI 的标准房主保单条款 HO-B，把被保险的住宅描述为“被保险人居住或打算居住”的住宅（HO-B）。

TDI 关于出租房屋的页面主要是针对短期访客写的，说得很直接：“大多数房主保险不会承保出租房屋的损坏，或者可能会限制其赔付范围。”它把房东保险描述为“主要针对传统的长期租约”（TDI，出租您的房屋？）。一栋以一年为期租给租客的房子也有同样的根本问题：这份保单是为另一种用途设计的。

房子的用途也会影响保险公司如何定价、是否承保。德州法律允许持有德州执照的保险公司在出现“保单所承保的风险有所增加，该增加在被保险人的控制范围内，并且会导致保费费率上升”的情况时，取消房主保单（Ins. Code §551.104(c)）。出租某一栋房子是否属于这种情况，由保险公司决定，而不是由我们决定。无论如何，都请告诉保险公司。

房主保单与房东保单对照

TDI 的德州标准房主保单条款 HO-B，和全国通用的 HO-3，属于同一种保单类型：建筑物方面，除非被排除，所有风险都在保障范围内；您的个人物品则按列明风险（Named Perils，即列出的一组损失原因）承保（HO-B；TDI，一切险还是列明风险）。很多保险公司使用自己的同类保单条款。房东保单是一种住宅保单（Dwelling Policy）。DP-3，以及 TDI 自己的版本，即德州住宅保单第三号标准格式（Texas Dwelling Policy Form 3，TDP-3，最近一次修订于 2002 年；如今很多保险公司使用自己获批的条款），对房屋的所有实物损失风险提供保障，除非被排除（TDP-3）。

表中每一行背后都有“通常”二字。某一份保单具体保什么，由保单声明页和所附的条款文件（Forms）决定。各保单条款中保障的字母编号（A、B、C……）也不相同：在 TDP-3 中，保障 B（Coverage B）是个人财产，而很多其他保单用 B 表示其他建筑物。请按名称比较各项保障，而不是按字母。

租客入住后有哪些变化

责任保障：确认保单上有

在房主保单上，个人责任随保单一起提供。房东保单不一定包含：TDP-3 完全没有责任部分，不过很多保险公司仍会在房东保单上包含场所责任（Premises Liability）。请在任何一份房东保险报价的保单声明页上查找责任限额。如果没有列出责任限额，请询问：这份保单可能根本没有责任保障。详情见德州房东责任保险。

您搬走时，旧房主保单上的个人责任保障不会留在这栋房子上。您的新家会有自己的房主保单或租客保单，而那份保单可能不会覆盖与您出租的房子有关的索赔。在 TDI 的标准房主保单条款（HO-B）中，个人责任不适用于“因被保险人出租或待租任何场所的任何部分而引起的”伤害或损坏（少数例外情况除外），也不适用于因被保险人拥有并出租给他人、而保单未列为被保险地点的房屋所引起的伤害或损坏（HO-B，第 II 部分除外责任 1.c 和 1.e）。各保险公司的条款不尽相同，所以请问清楚，并确认出租房自己的保单包含责任保障。

用租金损失取代生活费用

房主保单支付的是您的房屋修理期间住在别处的额外费用。房子出租以后，要紧的损失变成了停收的租金。当保障范围内的损失使住宅无法居住（Untenantable）时，TDP-3 保障“公平租金价值，即保单所列地址上的住宅中通常由您出租给他人的那部分的公平租金价值，扣除任何不再继续发生的费用”。它从不因为租客不再交租，或者两任租客之间房子空着而赔付。赔多少、赔多久，见德州房东的租金损失保障。

您的物品，以及租客的物品

您带走的东西，如果有保障的话，由您新家的保单来保。留在出租房里的东西就不一样了。TDP-3 把“您作为房东拥有的冰箱和炉灶”算作住宅的一部分，并保障在该房产上“由您或与您同住的家庭成员拥有或使用的”其他个人财产（TDP-3）。住宅保单对盗窃的保障范围很窄：TDP-3 排除了不属于“任何建筑物的组成部分”的财产被盗，有些保险公司把有限盗窃保障（Limited Theft Coverage）作为可选项提供。

租客的家具、衣物和电子产品不在您的保单上。TDI 对租客说：“您房东的保险不会承保您的个人物品”（TDI，租客保险）。请参阅德州房东保险与租客保险的区别。

自付额、屋顶和房屋保险限额

换新保单，是检查您多年前定下的那些数字的好时机。很多德州保单另有单独的风灾与冰雹自付额（Wind/Hail Deductible），往往按房屋保险限额（Dwelling Limit，即房屋本身的投保金额）的百分比计算（德州风灾与冰雹自付额详解）。有些保单对较旧的屋顶按实际现金价值（Actual Cash Value，ACV，即扣除折旧后的价值）而不是重置成本（Replacement Cost）赔付（德州屋顶理赔：实际现金价值（ACV）与重置成本），而较旧的屋顶可能影响哪些保险公司愿意承保这栋房子，以及它们收费多少（在德州，屋顶多旧还能投保？）。另外，房屋保险限额应当反映今天重建所需的费用，而不是房子能卖多少钱。DP-3 保什么、不保什么，完整内容见德州出租房保险：DP-3 房东保单保什么。

什么时候换

在搬出去之前换，而不是等到下一次续保。 选定一个日期，即房子不再是您住所的那一天，让房东保单从那天开始生效。请告诉保险公司或保险代理人，租客入住之前房子是否会空置一段时间，或者会不会先维修或粉刷。

不要留下保障空档。 TDI 的建议是：“在拿到新保单或书面的保障证明之前，千万不要取消保单”（TDI，选购建议）。请房主保单的保险公司把取消日期定在新保单的开始日期。

退费。 原来的保险公司会退还您未使用的那些天所对应的保费。规则和期限见如何在德州更换出租房保险。

如果房子会空置一段时间。 您搬出去之后不久，房主保单就可能不再保障这栋房子。在 TDI 的标准房主保单条款（HO-B）中，如果您搬出去并搬走了相当一部分物品，房子就算作空置（Vacant），房屋的保障“将自住宅空置之日起满 60 天时暂停”（条件第 13 条；各保险公司的条款不尽相同）。TDI 的房主保险指南把空置 60 天列为保险公司可能不予续保（Non-Renewal）的原因之一，并说：“如果房子空置了这么长时间，大多数公司会停止您的保障。不过，它们通常不会停止您的责任保障”（TDI 房屋保险指南）。房东保单也有自己的限制：在 TDP-3 中，如果建筑物“在损失发生前紧接着连续空置 60 天”，火灾、雷击和故意破坏不在保障范围内，除非附加条款（Endorsement，即附在保单上、用来增加或修改保障的条款文件）另有规定。请参阅德州空置出租房的保险。

如果您仍住在那里，出租其中一个房间。 那是另一种情况。关于房东保险，TDI 说：“请询问您的保险代理人或保险公司，是把它加到房主保单上更合理，还是另买一份单独的保单”（TDI）。按晚或按周把房子租给住客，会涉及另外一些问题；请参阅德州短租房保险。

告诉贷款机构，并决定由谁付款

如果房子有房贷，贷款机构也是这次变更的一方。

• 贷款机构必须列在新保单上。 德州标准信托契据（Deed of Trust，即以房屋作抵押的贷款文件）规定，保单“必须包含标准抵押条款”，并且“必须将贷款机构列为抵押权人和/或附加赔款受领人”（Form 3044 07/2021，§5(c)）。请把新的保单声明页发给贷款机构，往往是通过它的网上保险追踪网站。
• 决定由谁付款。 如果有托管账户（Escrow），“贷款机构把还款中用于保险的那一部分存在托管账户里。然后，当保险账单到期时，贷款机构从托管账户中支付”（CFPB）。如果由托管账户付款，新保单应向您的贷款机构开账单；如果您自己付款，请先告诉贷款机构。
• 查看贷款的自住条款。 现行的德州标准信托契据规定，借款人“必须在入住之日后至少一年内继续将该房产作为借款人的主要住所居住，除非贷款机构另行书面同意（该同意不会被无理拒绝），或者存在借款人无法控制的情有可原的情况”（Form 3044 07/2021，§6）。您自己的贷款可能有不同的规定。是否可以出租、何时可以出租，是您和贷款机构之间的事，所以请阅读您的贷款文件，或者询问贷款机构。
• 确认贷款机构接受新的保险公司。 德州有些房东保单由 Surplus Lines 保险公司（非认可保险公司，Non-Admitted）承保，这些公司没有在德州持牌。德州法律允许贷款机构要求使用获准在德州经营（authorized）、并有持牌的本州居民代理人的保险公司（Ins. Code §549.056(b)）。但按德州担保品保护保险法的预设，符合资格的 Surplus Lines 保单可以满足贷款的保险要求（Fin. Code §307.052），而且德州标准信托契据规定，贷款机构不会无理地否决您对保险公司的选择（Form 3044 07/2021，§5(a)）。请查看您的贷款文件，或者在更换之前以书面形式询问贷款机构。详情见德州出租房保险：房贷与托管账户（Escrow）。

简短清单

• 搬出去之前，已告诉保险公司或保险代理人这栋房子将要出租
• 房东（住宅）保单从房子不再是您住所的那一天开始生效
• 新保单上有责任保障，限额由您自己选定
• 保单上有租金损失（公平租金价值）保障，并清楚能保多长时间
• 两个自付额都已换算成美元，并清楚屋顶如何赔付
• 已书面取消房主保单，生效日期为同一天
• 为您要搬进去的新家买好新保单
• 贷款机构已列为抵押权人（Mortgagee），已收到新的保单声明页，并已知道由谁付款
• 如果您希望租客投保，已把租客保险写进租约

AIV Insurance 是德州一家为房东和出租房业主服务的独立保险代理机构。我们不是保险公司，理赔应向保单上列名的保险公司提出。如果您的自住房即将变成出租房，请通过联系页面或 hello@aivinsurance.com 与我们联系，我们会和您一起把这次变更梳理一遍。在租客入住之前做，最为省事。

本文译自英文版指南，如中英文内容有出入，以英文版为准。文中引号内的法规、保单条款及其他资料引文均为我们的中文译文，原文为英文。